Numéro unique : 03 21 46 04 80

Politique de peuplement

ORIENTATIONS EN TERMES D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS SOCIAUX A TERRE D’OPALE HABITAT

Introduction :

La loi n° 2017-86 relative à l’Égalité et à la Citoyenneté a été promulguée le 27 janvier 2017.
La loi relative à l’Égalité et à la Citoyenneté comporte 224 articles répartis en trois titres dont le second porte sur le logement.

Il convient de prendre en compte les mesures contenues dans le titre II, intitulé « Mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat » et plus particulièrement le Chapitre I « Améliorer l’équité et la gouvernance territoriale des attributions de logements sociaux » dans le cadre de la politique générale des attributions pour les commissions n° 1 et n° 2.

En effet ce chapitre comprend notamment des mesures afin de « favoriser le Vivre Ensemble et lutter contre les phénomènes de ségrégation territoriale » et vise à renforcer la mixité sociale et l’égalité des chances dans l’habitat en réformant les dispositifs d’attribution des logements sociaux.

Il précise notamment les objectifs et les critères d’attribution, redéfinit la liste des personnes prioritaires, instaure une obligation d’attribuer un nombre minimum de logements à des ménages aux revenus très modestes en dehors des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitat, le Conseil d’Administration définit les orientations applicables à l’attribution des logements dans le respect :

– Des dispositions légales,
– Des plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,
– Des conventions de réservation,
– Des orientations à venir fixées par la Conférences Intercommunales du logement et la convention intercommunale d’attributions.

Le présent document complète le Règlement intérieur des Commissions d’Attribution de Logements en définissant des objectifs pour :

– Garantir la transparence des attributions en affichant des règles compréhensibles, objectives et opposables,
– Affirmer la vocation sociale en assurant l’accès au logement des ménages prioritaires, en situation de mal logement et ou de précarité économique,
– Veiller aux équilibres sociaux dans son parc et dans les quartiers,
– Accompagner le parcours résidentiel des ménages du parc social.

1 – Objectifs des attributions (art. 70, de la loi égalité et citoyenneté / L.441 du CCH) :

L’attribution des logements sociaux poursuit plusieurs objectifs : participer à la mise en œuvre du droit au logement, favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers. La loi Égalité et Citoyenneté précise que la mixité sociale des villes et des quartiers doit permettre l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social et favoriser l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des QPV.

La diversité de la demande constatée localement doit être prise en compte.

Les réservataires de logements locatifs sociaux comme les collectivités territoriales concourent à la réalisation de ces objectifs.

La préférence communale comme seul motif de non attribution d’un logement est interdite. L’article L.441 du Code de la construction et de l’habitation précise désormais que l’absence de lien avec la commune d’implantation du logement ne peut constituer à lui seul le motif de la non-attribution d’un logement.

Une fois validée, la politique d’attribution prendra également en compte les objectifs définis par la Conférence Intercommunale du Logement.

2 – Critères d’attribution (art. 70, de la loi égalité et citoyenneté / L.441 du CCH) :

Les Offices Publics de l’Habitat attribuent les logements conventionnés aux bénéficiaires :

– français ou étranger autorisés à séjourner régulièrement sur le territoire français,
– dont les ressources annuelles imposables ajoutées à celles de l’ensemble des personnes du foyer ne dépassent un plafond maximum. Ce plafond est révisé chaque année au 1er janvier.

Pour l’attribution des logements sociaux, il est tenu compte du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions actuelles de logement du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. Est ajouté à cette liste un nouveau critère de priorité : la mobilité géographique liée à l’emploi.

Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l’aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés.

3 – Personnes prioritaires (art. 70, de la loi égalité et citoyenneté / L.441 du CCH) :

La liste des personnes prioritaires est modifiée par la loi égalité et citoyenneté. Les critères généraux de priorité font l’objet d’une réécriture en incluant ceux prévus par la loi DALO (loi n°2007-290 du 5.3.07) et la loi Besson (loi n°90-449 du 31.5.90). Une exception est toutefois maintenue : toutes les personnes handicapées restent prioritaires pour l’attribution d’un logement (CCH : L.441-1), alors qu’elles ne peuvent demander le bénéfice du DALO que si leur logement est sur-occupé ou ne répond pas à tous les critères de décence.
Les logements sont attribués prioritairement à des personnes bénéficiant d’une décision favorable au titre du DALO, ainsi qu’aux catégories de personnes suivantes :

– en situation de handicap telle que définie à l’article L.114 du Code de l’action sociale et des familles, ou aux familles ayant à leur charge une telle personne ;
– personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique mentionné au 9° de l’article L. 312-1 du même code ;
– mal logées ou défavorisées et rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence. Les personnes confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale sont ajoutées à cette catégorie ;
– hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;
– reprenant une activité après une période de chômage de longue durée (la condition liée au fait qu’elles soient mal logées n’étant plus nécessaire) ;
– vivant maritalement ou liées par un PACS et justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, sans que la circonstance que le conjoint ou le partenaire lié par un PACS bénéficie d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple puisse y faire obstacle. Les personnes menacées de mariage forcé sont ajoutées à cette catégorie ;
– engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d’insertion sociale et professionnelle (CASF : L.121-9) ;
– victimes de l’une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme (CP : 225-4-1 à 225-4-6 et 225-5 à 225-10).

La loi Égalité et Citoyenneté ajoute les catégories de personnes suivantes :

– Sortant d’un appartement de coordination thérapeutique (CASF : L.312-1 9°) ;
– Exposées à des situations d’habitat indigne ; ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur-occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent ;
– Dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers ;
– Menacées d’expulsion sans relogement.

4– Axes de la politique d’attribution de Terre d’Opale Habitat :

Généralités :

Toute attribution doit être examinée en fonction de l’occupation de chaque immeuble concerné et des éléments suivants :

– Connaissance parfaite de la situation du demandeur,
– Analyse de la capacité d’accueil,
– Prise en compte de l’ambiance urbaine des bâtiments,
– Etude de l’occupation du bâtiment et du quartier afin d’éviter la création de concentration des fragilités.

Une fois ces critères prioritaires fixés par la loi analysés, Terre d’Opale Habitat, ajoute les priorités suivantes :

– Les mutations professionnelles ;
– Les personnes ayant des ressources en adéquation avec le loyer et favorisant la mixité sociale du parc de logement ;
– Les demandeurs bénéficiant de réservation de logement (collecteur 1 %, quota-ville, contingent préfectoral) ;
– La sous-occupation ;
– Les personnes ayant une réduction brutale de leurs ressources ;
– Les associations faisant de la sous-location aux personnes en difficulté ;
– L’ancienneté de la demande ;
– Pour les logements neufs, le parcours résidentiel sera favorisé.

Il est également convenu que 3 refus de proposition de logement sur les secteurs demandés ayant pour motif « convenance personnelle » fait perdre la priorité pour le candidat.

Enfin, il est précisé que les logements construits ou aménagés en vue de leur occupation par des personnes handicapées sont attribués à celles-ci ou, à défaut de candidat, en priorité à des personnes âgées dont l’état le justifie, ou à des ménages hébergeant de telles personnes.

Prise en compte du taux d’effort :

Par délibération du 30 octobre 2012, Terre d’Opale Habitat a opté pour un taux d’effort maximum admis en général de 33 % ; Toutefois,

– Pour les logements ayant des charges générales ainsi que le chauffage et eau compris (exemple Mallet Stevens), il a été décidé que la commission pourrait accepter un taux d’effort pour le candidat de 38 %.
– Pour les logements ayant les charges générales et le chauffage compris, il a été décidé que la commission pourrait accepter un taux d’effort jusque 35 %.

Les logements n’ayant que les charges générales peuvent se voir doter d’un forfait charges fictif de :

– Pour un T1/T2 : 90 euros
– Pour un T3/T4 : 100 euros
– Pour un T5/T6 : 110 euros

Dans ces conditions, la commission peut attribuer le logement avec un taux d’effort de 38 % pour le candidat.

Suivi social :

Terre d’Opale Habitat dispose au sein même de l’agence Imm-HOP d’un agent diplômé qui exerce son activé dans le cadre professionnel et déontologique du Travailleur Social.

Son intervention porte sur l’accès au logement ainsi que sur le « vivre ensemble ».

Cet accompagnement spécifique concerne les demandeurs fragiles (faiblesse des ressources ou situation sociale complexe).

La durée du suivi s’ajuste en fonction des situations. Ce travail est effectué en collaboration, sans substitution au réseau partenarial.

Mutations :

Terre d’Opale Habitat s’attache à accompagner le parcours résidentiel de ses locataires afin de répondre à l’évolution de leurs besoins (accompagner leur vie, leur progression), répondre à des besoins spécifiques des habitants (âges, handicap, jeunes…).

Pour ce faire Terre d’Opale Habitat a fixé des critères de priorité :

– Handicap ou vieillissement générant un handicap,
– Situation d’urgence du demandeur, éventuellement provoqué par un trouble de voisinage,
– Ressources du demandeur,
– Evolutions familiales,
– Mutation professionnelle.

Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés.

Entre plusieurs demandeurs relevant d’un même critère prioritaire, l’arbitrage sera fait sur les critères suivants :

– Taux d’effort,
– Durée d’occupation et ancienneté de la demande,
– Parcours résidentiel et ou un vieillissement sans handicap.

Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés.

5 – Attributions et mixité sociale (art. 70, Loi égalité et citoyenneté / L.441-1, L.441-1-1 et L.441-1-5 du CCH).

L’étude d’impact du projet de loi Égalité et Citoyenneté indique que les attributions aux ménages demandeurs de logement social les plus modestes sont plus fréquemment localisées dans les quartiers en difficulté. Proportionnellement, le parc social le mieux situé bénéficie moins aux ménages les plus pauvres.

La loi vise à améliorer l’accès de ces ménages au parc social situé hors des QPV.

La loi prévoit qu’au moins 25 % des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements situés en dehors des QPV, sont consacrées par les bailleurs sociaux :

– Aux demandeurs du 1er quartile. Il s’agit des demandeurs dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur à un montant constaté annuellement par arrêté préfectoral. Ce montant correspond au niveau de ressources le plus élevé des 25 % de demandeurs aux ressources les plus faibles parmi les demandeurs d’un logement social enregistrés dans le SNE. Les demandeurs pris en compte sont ceux situés sur le territoire de l’EPCI ;

– Ou à des personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain.

Les conférences intercommunales du logement et la convention d’attribution intercommunale, ont la possibilité, en fonction de la situation locale, d’adapter ce taux d’attributions de logements sociaux. Terre d’Opale Habitat se conformera aux décisions prises dans ce cadre.

6 – Communication et évolution.

Terre d’Opale Habitat se doit de rendre publiques les conditions dans lesquelles il procède à la désignation des candidats dont les demandes sont examinées par les commissions d’attribution, le présent document sera ainsi exposé sur son site Internet.

Le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), la convention intercommunale d’attribution viennent ou viendront compléter les conditions dans lesquelles ces critères de priorité sont pris en compte dans les processus de désignation des candidats et d’attribution des logements sociaux.