Politique d’ Attributions de Terre d’Opale Habitat
Introduction :
L’attribution des logements sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement pour les personnes aux ressources modestes et les personnes défavorisées en tenant compte de la diversité de la demande locale. L’attribution des logements doit en outre favoriser l’égalité des chances des demandeurs ainsi que la mixité sociale des quartiers et des villes.
L’article R441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que la politique d’attribution des logements est définie par le Conseil d’Administration de Terre d’Opale Habitat dans le respect des priorités d’attribution et du droit au logement opposable.
Cette politique doit respecter les orientations fixées par la Conférence Intercommunale du Logement et ses conventions annexes actuellement en cours d’élaboration par Grand Calais Terres et Mers.
Terre d’Opale Habitat s’attache à mettre en œuvre la politique d’attribution des logements, définie dans le présent document, en tenant compte de l’ensemble des grands principes rappelés ci-dessus et des caractéristiques de son patrimoine. Les orientations de cette politique consistent notamment à :
– Garantir la transparence des attributions et l’accès aux logements à tous les publics en affichant des règles claires et objectives ;
– Affirmer la vocation sociale de l’organisme en assurant l’accès au logement des ménages prioritaires ;
– Soutenir le parcours résidentiel des ménages au sein du parc ; notamment en lien avec leur évolution socioéconomique.
– Veiller aux équilibres sociaux dans le parc en favorisant la mixité sociale par l’accueil d’un public inséré.
1 – Objectifs des attributions :
L’attribution des logements sociaux poursuit plusieurs objectifs : participer à la mise en œuvre du droit au logement, favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers. La loi précise notamment que l’attribution doit permettre l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social et favoriser l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des QPV.
L’attribution des logements sociaux relève ainsi d’un cadre strictement règlementé. Les critères d’attribution généraux et de priorité définis par la loi sont mis en œuvre et complétés par différents dispositifs locaux pour prendre en compte les spécificités du territoire. La diversité de la demande constatée localement doit être prise en compte.
Les réservataires de logements locatifs sociaux comme les collectivités territoriales concourent à la réalisation de ces objectifs.
La loi précise également les motifs de rejets des demandes et de non attribution d’un logement.
Une fois validée, la politique d’attribution prend également en compte les objectifs définis par la Conférence Intercommunale du Logement et par la convention de gestion en flux des contingents et de son évolution à venir.
La politique d’attribution ne s’applique pas au patrimoine suivant :
· les logements non-conventionnés ;
· les logements foyers, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD) et les résidences étudiantes ;
· les locaux commerciaux et professionnels ;
· les places de stationnement et garages.
2 – Critères d’attribution :
L’attribution d’un logement social est régie par l’article R. 441-1 du CCH qui en détermine les bénéficiaires :
o Les personnes physiques de nationalité française ou ayant un séjour régulier sur le territoire français et qui ne constituent pas une menace pour l’ordre public, dont les ressources de l’ensemble du ménage n’excèdent pas les plafonds règlementaires ;
o Les personnes morales définies aux articles L. 442-8-1 ou L. 442-8-1-1 du CCH pour loger des personnes en difficultés.
Le candidat devra faire une demande de logement social et obtenir un numéro unique national d’enregistrement afin que la demande soit présentée devant une CALEOL.
L’accès aux logements sociaux est réservé aux ménages ne dépassant pas les plafonds de ressources. Ces derniers sont fixés dans les conditions prévues aux CCH pour l’ensemble des personnes vivant au foyer en fonction de la catégorie du ménage, ainsi que de la zone d’implantation du logement.
Pour l’attribution des logements sociaux, il est tenu compte de manière générale du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions actuelles de logement du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs, du taux d’effort et du reste à vivre.
Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l’aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés.
3 – Personnes prioritaires :
Sont fixées à l’article L 441 du CCH notamment :
Pour les candidats respectant les critères d’éligibilité, certains ont droit à ce que leur demande soit examinée en priorité en vue de l’attribution du logement. L’article L. 441-1 du CCH liste et unifie ces publics prioritaires. Les personnes prioritaires sont les ménages ayant bénéficié d’une décision favorable au titre du Droit au Logement Opposable (DALO) puis, à ces ménages s’ajoutent :
· Les personnes en situation de handicap, au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, ou les familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap ;
· Les personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique mentionné au 9° de l’article L. 312 -1 du Code de l’action sociale et des familles ;
· Les personnes mal logées ou défavorisées et les personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ;
· Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;
· Les personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ;
· les personnes exposées à des situations d’habitat indigne ;
· Les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, sans que la circonstance que le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil bénéficie d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple puisse y faire obstacle et les personnes menacées de mariage forcé. Ces situations sont attestées par une décision du juge prise en application de l’article 257
du code civil ou par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre 1er du même code ;
· Les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords, lorsque l’autorité judiciaire a imposé à la personne suspectée, poursuivie ou condamnée et pouvant être à l’origine d’un danger encouru par la victime de l’infraction, une ou plusieurs des interdictions suivantes :
– une interdiction de se rendre dans certains lieux, dans certains endroits ou dans certaines zones définis dans lesquels la victime se trouve ou qu’elle fréquente ;
– une interdiction ou une réglementation des contacts avec la victime ;
· Les personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d’insertion sociale et professionnelle prévu à l’article L. 121-9 du code de l’action sociale et des familles ;
· Les personnes victimes de l’une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme prévues aux articles 225-4-1 à 225-4-6 et 225-5 à 225-10 du code pénal ;
· Les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent ;
· Les personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers ;
· Les personnes menacées d’expulsion sans relogement.
4– Prise en compte des dispositifs et des conventions :
Les dispositifs et les conventions :
Plusieurs dispositifs établis au niveau local définissent les orientations stratégiques en matière d’attribution des logements :
– Le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) ;
– La Conférence Intercommunale du Logement qui adopte les orientations stratégiques en matière d’attribution et élabore la convention intercommunale d’attribution (en cours d’élaboration) ;
– Le Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement Social et d’Information des Demandeurs qui définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes de logement social et à satisfaire le droit à l’information (en cours d’élaboration) ;
– La Convention d’Utilité Sociale (CUS) établie pour une période de six ans, définie entre autres, la politique sociale de Terre d’Opale Habitat. Les orientations de la politique d’attribution de Terre D’opale Habitat figurant dans le présent document seront également en lien avec cette convention ;
– La convention de gestion en flux des contingents Etat et toute convention à venir dans le cadre de la gestion en flux des contingents.
La Conférence Intercommunale du Logement :
Les intercommunalités sont désormais chargées de mettre en œuvre de nouvelles dispositions sur leurs territoires.
La Conférence Intercommunale du Logement de Grand Calais a ainsi défini, dans sa séance du 6 Mars 2019, 4 orientations en matière d’attribution qui sont ainsi :
– de mieux satisfaire les ménages prioritaires
– de diversifier le profil des ménages accueillis dans le parc social
– de mettre en place une solidarité inter bailleur dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain
– de favoriser le parcours résidentiel en améliorant la réponse aux demandes de mutations.
TOH est pleinement associé à l’ensemble de ces objectifs.
5 – Axes de la politique d’attribution de Terre d’Opale Habitat :
Généralités :
En tant que bailleur social, Terre d’Opale Habitat se préoccupe à la fois des questions d’équilibre territorial et de mixité sociale prévues par le CCH.
Sa politique d’attribution s’inscrit ainsi dans le respect des obligations fixées par la règlementation, en direction des publics prioritaires et des engagements définis au sein de la Conférence Intercommunale du Logement (CIL). A ce titre, un partenariat étroit est développé avec les EPCI, les villes mais aussi avec les partenaires de l’hébergement.
Terre d’Opale Habitat se doit par ailleurs de faire face à des enjeux majeurs parmi lesquels apparaît celui d’inverser la tendance du constat d’un parc locatif social spécialisé dans l’accueil des ménages très modestes (avec des secteurs qui accueillent jusqu’à plus de 80% de ménage au seuil PLAI). Cette paupérisation des ménages au fil des années présente en effet de lourdes conséquences en termes de mixité sociale d’incivilités, de respect de l’entretien et, plus largement de vivre ensemble. De plus, et même si les phénomènes sont plus accentués en QPV, il est observé que Terre d’Opale Habitat présente la spécificité de tendances proches, entre le peuplement des secteurs QPV et ceux Hors QPV.
C’est ainsi que pour aller plus loin dans le travail sur le peuplement, de nouveaux outils, ont été créés, comme l’agence commerciale IMM HOP. Calquée sur le modèle d’une agence immobilière et située en plein boulevard, son but est d’attirer de nouveaux profils tout en simplifiant les démarches et de créer un lieu identifié concernant l’offre de logement et l’analyse de chaque situation individuelle.
Dans le cadre de sa qualité de service liée au label QUALI HLM, Terre d’Opale Habitat déploie également d’importants moyens en termes de Gestion Urbaine de Proximité mais aussi d’accompagnement des publics les plus fragiles. Ces moyens visent à contribuer à travailler les équilibres de peuplement des résidences et ce, quel que soit le secteur.
Pour toutes ces raisons et afin de travailler sur les équilibres de peuplement de ses résidences, en adéquation du respect des obligations fixées par la réglementation, Terre d’Opale Habitat entend favoriser ensuite l’accès au logement des publics insérés :
· Dans un contexte de baisse du chômage sur le territoire et de reprise de l’activité, avant tout autre critère, Terre d’Opale Habitat souhaite être particulièrement attentif au logement des personnes salariées (CDD, CDI et intérim réguliers) qui contribuent à l’équilibre social et à redynamiser la Ville de Calais et plus largement le territoire. A ce titre et en complément des ressources du ménage sera analysée la profession mais aussi, ses contraintes particulières : horaires décalés et astreintes, nécessité d’un habitat avec une crèche à proximité, éloignement du lieu de travail, proximité des transports, etc. …. les priorités seront à ce titre les suivantes :
– Cible 1- Ménage bénéficiant de deux salaires et respectant les plafonds ou personne seule avec un salaire et respectant les plafonds
– Cible 2- Ménage bénéficiant au moins d’un salaire
– Cible 3- Personne seule ou ménage ayant récemment travaillé, en formation ou, régulièrement en intérim et, bénéficiant d’une allocation significative ;
· Terre d’Opale Habitat souhaite à ce titre se montrer particulièrement attentif aux catégories de travailleurs non repris dans les publics contingentés à l’image de certains salariés privés qui n’ont pas accès au contingent d’Action Logement ou encore, de catégories de fonctionnaires territoriaux qui n’ont pas accès au contingent Etat.
· Les salariés en mobilité professionnelle et/ou géographique ainsi que ceux éloignés de leur lieu de travail qui souhaitent venir vivre sur le territoire constitueront également une priorité.
· A cela, il faut ensuite ajouter les mutations professionnelles au sein même du territoire.
· Entrent aussi parmi les publics cibles et dans le cadre du label PRIMOPT’IMM, les jeunes de moins de 25 ans et en particulier ceux en situation d’apprentissage ou de professionnalisation où TOH veut favoriser l’accès au logement.
· Naturellement il sera pris en compte les demandeurs entrant dans les précédentes catégories et bénéficiant de réservation de logement (collecteur 1 %, quota-ville, contingent préfectoral fonctionnaires) ;
· Il sera également porté une attention particulière aux demandeurs ayant des ressources en adéquation avec le loyer et favorisant la mixité sociale du parc de logement à l’image des retraités ou, des demandeurs en phase de le devenir. En effet, avec sa mention spéciale vieillissement au titre de QUALI HLM, Terre d’Opale Habitat souhaite renforcer l’offre dédiée notamment aux personnes âgées et ce tant que le maintien à domicile est possible. Il s’agit en effet d’un public qui devient de moins en moins mobile et qui permet ainsi d’asseoir le peuplement des résidences tout en présentant au fil de l’âge des revenus de plus en plus pérennes ; les priorités seront à ce titre les suivantes :
– Cible 1- les plus de 60 ans
– Cible 2- les personnes âgées de 55 à 60 ans
Par la mise en place de ces priorités internes à Terre d’Opale Habitat, le Conseil d’Administration entend agir sur le peuplement en orientant les attributions. Il s’agit également de travailler, sur l’attractivité des territoires où le bailleur est implanté. Cette politique de peuplement est un outil d’aide à la décision qui permettra ainsi d’objectiver les débats au sein des Commissions d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (Caleol).
Terre d’Opale Habitat cherche constamment à améliorer son parc immobilier en proposant des logements adaptés ou adaptables lors de ses constructions de logements neufs et, à travers son label ADAPT’IMM, à améliorer l’existant afin de satisfaire à la demande des personnes en situation de handicap et/ou à mobilité réduite. En conformité avec la politique de peuplement précédemment décrite, les logements répondant aux normes d’accessibilité (notamment dans le parc neuf) sont attribués en priorité aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées dont l’état le justifie ou aux ménages les hébergeant.
Les conditions de la radiation de la demande sont par ailleurs fixées par le code de la construction et de l’habitation (R441-2-8 et 441-2-9).Cependant, il est également convenu que 3 refus de proposition de logement ayant pour motif « convenance personnelle » font perdre la priorité pour le candidat.
Prise en compte du taux d’effort :
Le taux d’effort est fixé par délibération du Conseil d’Administration. Terre d’Opale Habitat a opté pour un taux d’effort maximum admis en général de 33 % ; toutefois pour les logements ayant les charges générales et le chauffage compris, il a été décidé que la commission pourrait accepter un taux d’effort jusque 35 %.
Suivi social et labels :
Terre d’Opale Habitat dispose ou met à disposition des missions d’accompagnement qui s’exercent dans le cadre professionnel et déontologique du Travailleur Social.
L’intervention porte sur l’accès au logement (Suivi et aides aux démarches administratives), sur le « vivre ensemble » ainsi que sur le relogement dans le cadre du NPNRU.
L’accompagnement spécifique concerne les demandeurs fragiles (faiblesse des ressources ou situation sociale complexe). La durée du suivi s’ajuste en fonction des situations. Ce travail est effectué en collaboration avec le réseau partenarial.
Terre d’Opale Habitat a également transformé ses agences en maison France services dans lesquelles les nouveaux attributaires peuvent être accompagnés dans leurs démarches logements mais aussi dans leurs démarches administratives notamment liées à l’habitat : énergie, accès au droit, mobilité, dématérialisation, etc.
Le bailleur social Terre d’Opale Habitat développe également une politique de label permettant ainsi
de cibler les seniors et les personnes en situation de handicap (ADAPT’IMM), les jeunes en leur proposant des solutions de logement (PRIMOPT’IMM). De même, il œuvre à trouver une solution logement à chaque demande et un suivi clé en main dès l’entrée dans les lieux (LOCAT’IMM).
Ces labels se déclinent en plan d’actions et constituent des boites à outils. Il s’agit à travers ces dispositifs d’accompagner des publics spécifiques, en simplifiant leurs démarches, en soutenant leurs besoins, en les aidant à mieux se faire connaître mais aussi, en favorisant leur insertion et leur parcours résidentiel sur le territoire.
Mutations :
Pour ce qui relève des mutations, Terre d’Opale habitat distingue 4 catégories de clients à satisfaire en priorité :
1. Les locataires prioritaires tels que prévus au CCH ou entrants dans le cadre de sa politique de peuplement et notamment les mutations liées à l’emploi et au vieillissement.
2. Les familles nécessitant un relogement entrant dans le cadre des opérations de démolition,
3. Les occupants de logements dans des résidences mises en vente : certains occupants ne souhaitent pas ou ne peuvent acquérir le logement qui leur est proposé. Qu’ils souhaitent bénéficier ou pas du droit au maintien dans les lieux, s’ils souhaitent obtenir un nouveau logement dans le patrimoine, leur demande sera examinée de manière prioritaire.
4. Viennent enfin et également les mutations liées à la sur ou sous occupation et/ou à une réduction brutale des ressources.
Pour les logements neufs, le parcours résidentiel sera favorisé.
Entre plusieurs demandeurs prioritaires, l’arbitrage sera fait sur les critères suivants :
– Taux d’effort,
– Durée d’occupation et ancienneté de la demande,
– Parcours résidentiel et besoin d’adaptation du logement.
Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés.
MODULIS SOLUTION : l’adaptation temporaire du loyer aux ressources :
Dans le cadre de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat, un service est proposé : « Modulis Solution ». Celui-ci se veut de permettre, après étude en commission d’attribution, de faciliter l’accès au logement des foyers les plus modestes tout en respectant un taux d’effort supportable.
Il s’agit concrètement d’adapter le montant du loyer à la situation personnelle du client à travers l’octroi temporaire d’une remise commerciale mensuelle, pendant une durée déterminée. Ce dispositif d’adaptation du loyer fait l’objet d’un examen annuel de la situation du bénéficiaire au regard des ressources réelles et notamment des éléments repris dans la déclaration de revenus et/ou dans l’avis d’imposition. A l’issue du résultat de cet examen, le montant accordé au titre de la nouvelle période est alors confirmé au bénéficiaire ou, le cas échéant, il est mis fin à la convention et à la réduction de loyer.
6 – Attributions et mixité sociale :
Le processus d’attribution des logements :
Il convient en premier lieu de rappeler qu’en amont des CALEOL, les recherches de candidatures sont conditionnées par les caractéristiques mêmes des logements à attribuer dans le respect des obligations fixées par la réglementation et par la politique d’attribution de Terre d’Opale Habitat. Les membres de la CAL délibèrent ensuite afin de trouver le profil le mieux adapté au logement proposé en fonction Les caractéristiques de l’offre orientent la recherche de candidats afin de répondre aux besoins des demandeurs en fonction des éléments suivants :
– La typologie, le niveau de loyer et charges et la localisation du logement notamment en QPV/hors QPV ;
– La situation du logement dans son environnement (proximité des services et des équipements nécessaires à la famille, écoles, transports, etc.) ;
– Les objectifs de mixité sociale au regard de la situation de l’entrée et/ou de la résidence.
– Les objectifs fixés par la présente politique d’attribution.
Dans le cadre de l’attribution, la CALEOL vérifie :
– La complétude du dossier et son enregistrement dans le serveur national
– Le caractère prioritaire de la demande tel qu’exposé précédemment y compris dans le cadre de la politique de peuplement du bailleur.
– L’éloignement actuel du lieu de travail et la mobilité géographique liée à l’emploi (art. 70 de la loi égalité et citoyenneté)
– L’activité professionnelle (assistants maternels ou assistants familiaux agréés)
– La solvabilité du locataire en vérifiant la nature de ses ressources et leurs évolutions éventuelles en fonction de la couverture APL ou AL auquel le ménage peut prétendre, du taux d’effort et, du reste à vivre;
– L’adaptation du logement à la situation du demandeur (taille, secteur, accessibilité, etc.)
– La qualité de propriétaire ou non du demandeur et son appréciation : le fait pour l’un des membres du ménage d’être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités ou susceptible de générer des revenus suffisants pour accéder à un logement du parc privé peut constituer un motif de rejet de la demande ;
– Le nombre d’offres de logement correspondant à ses besoins et capacités précédemment refusées par le locataire et non justifiés par des motifs objectifs. L’ancienneté de la demande ne constitue pas un critère de priorité, mais pourra être prise en compte pour départager des candidatures similaires ;
– En cas de demande de changement de logement au sein du parc de TOH :
dans le cadre de l’accompagnement personnalisé proposé au client, TOH attache une attention particulière à ne pas détériorer la situation financière de ses clients lors de l’attribution d’un nouveau logement. Il s’agit d’une approche globale du traitement de la demande de mutation. Ainsi les services proposent une visite conseil réalisée au préalable en vue de préparer dans les meilleures conditions la restitution du logement. L’objectif principal est de limiter le montant de l’imputation de réparations locatives suite à l’état des lieux sortant.
Par ailleurs, une étude personnalisée est réalisée en vue de vérifier l’adéquation entre le souhait du client, ses besoins et sa capacité financière à assumer l’augmentation éventuelle du coût budgétaire. Dans le cadre de cette étude financière, il est tenu compte de la situation personnelle du client sous tous ses aspects. L’objectif étant d’éviter de porter atteinte à l’équilibre budgétaire du client et d’éviter de déstabiliser la situation financière des publics les plus vulnérables.
La prise en compte de la mixité sociale :
La prise en compte de la mixité sociale dans les attributions s’appuie sur une parfaite connaissance du patrimoine des membres de la CALEOL et des services instructeurs.
La recherche de la mixité sociale fait partie des orientations majeures de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat en complément des critères de priorité définis par la règlementation. La CALEOL tient compte, pour l’attribution des logements sociaux, de la diversité de la demande constatée localement et cherche à :
– Favoriser l’égalité d’accès au logement des demandeurs et la mixité sociale des quartiers
– Permettre au quartier « politique de la Ville », notamment ceux bénéficiant du Nouveau Programme de Renouvellement Urbain de gagner en attractivité et, aux autres quartiers de s’ouvrir à l’accueil de nouvelles populations ;
– Respecter les priorités fixées par le Conseil d’ Administration dans le cadre de la politique d’attribution.
Terre d’Opale Habitat s’inscrit en outre dans une perspective d’insertion par le logement des ménages. Conformément à la réglementation, Terre d’Opale Habitat s’efforce de transformer l’image des sites les plus en difficultés en y amenant des populations mieux insérées. A ce titre, l’environnement immédiat et le peuplement de l’entrée doivent être appréciés lors de l’étude de chaque demande de logement.
La loi prévoit qu’au moins 25 % des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements situés en dehors des QPV, sont consacrées par les bailleurs sociaux :
– Aux demandeurs du 1er quartile. Il s’agit des demandeurs dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur à un montant constaté annuellement par arrêté préfectoral. Ce montant correspond au niveau de ressources le plus élevé des 25 % de demandeurs aux ressources les plus faibles parmi les demandeurs d’un logement social enregistrés dans le SNE. Les demandeurs pris en compte sont ceux situés sur le territoire de l’EPCI ;
– Ou à des personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain.
A l’inverse, 50% des attributions de logements des logements conventionnés en QPV, doivent être proposés à des demandeurs ayant des revenus supérieurs au 1er quartile.
7 – Les motifs de rejets et de non attribution :
La CALEOL est la seule instance compétente pour attribuer des logements conventionnés. Elle peut décider de :
· L’attribution du logement proposé à un candidat : la candidature est recevable et obtient le logement.
· L’attribution du logement proposé en classant les candidats par ordre de priorité : cette décision concerne les candidatures acceptées en seconde, troisième, quatrième ou cinquième position qui peuvent faire l’objet d’une attribution du logement si le ou les candidat(s) classé(s) devant eux se désiste(nt). La décision de la CALEOL est souveraine et c’est bien le rang d’attribution décidé par cette instance qui s’impose.
· L’attribution sous condition suspensive : La commission d’attribution précise la pièce justificative listée au sein de l’arrêté du 22 décembre 2020 qui doit être précisément nommée et énumérée. Elle doit être produite dans un délai fixé par la commission d’attribution et ne pouvant excéder 10 jours sauf cas particuliers. Si la pièce réclamée est fournie dans le délai fixé et permet au candidat de remplir les conditions d’attribution, le demandeur signe le contrat de bail.
Les motifs de rejet :
La décision de refus d’attribution (ou de rejet de la demande) est celle qui constate l’irrecevabilité de la demande au regard des conditions d’accès au logement locatif social. Les trois motifs d’irrecevabilité de la demande qui peuvent justifier un refus définitif d’attribution sont :
– Le dépassement des plafonds de ressources réglementaires ;
– L’absence de titre de séjour correspondant à l’un des titres de séjour ou documents prévus par l’arrêté du 29 mai 2019 pris pour l’application de l’article R. 441-1 (1°) du code de la construction et de l’habitation pour les personnes physiques de nationalité étrangère ou l’absence de séjour régulier sur le territoire français au sens des articles L. 121-1 ou L. 122-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile ;
– Et, le cas échéant, le fait d’être propriétaire de son logement si celui-ci est adapté aux besoins ou s’il donne les moyens de se loger dans le privé.
La décision de refus d’attribution doit être notifiée par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d’attribution.
Les motifs de non attribution :
Ces motifs concernent toute décision de refus autre qu’une décision de rejet de la demande pour irrecevabilité au regard des conditions législatives et réglementaires d’accès au parc social. Différents motifs peuvent être invoqués pour fonder une décision de non attribution à un demandeur sur un logement donné, à un moment donné ; cette décision réserve la possibilité d’un réexamen du dossier en vue d’une attribution ultérieure sur un autre logement ou quand la situation du ménage aura évolué. Les motifs présentés ci-dessous correspondent aux principaux critères utilisés pour analyser les dossiers de candidature :
1. Le caractère prioritaire de la demande
2. La constitution du dossier
3. L’appréciation de la capacité à payer le loyer et les charges locatives
4. L’adaptation du logement aux besoins
5. L’insertion dans le logement
6. La mixité sociale
7. La localisation du logement
Pour chacune de ces catégories, sont présentés dans les règlements de CALEOL les motifs de non attribution acceptables, au regard de la législation étant entendu que cette décision doit se fonder sur des éléments les plus objectifs et factuels possibles.
8 – Communication et évolution :
Terre d’Opale Habitat se doit de rendre publiques les conditions dans lesquelles il procède à la désignation des candidats dont les demandes sont examinées par les commissions d’attribution, le présent document est ainsi exposé dès son approbation sur son site Internet.
Le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), la Convention Intercommunale d’Attribution et toute évolution législative à venir viennent ou viendront compléter les conditions dans lesquelles ces critères de priorité sont pris en compte dans les processus de désignation des candidats et d’attribution des logements sociaux.
Politique d’ Attributions de Terre d’Opale Habitat
Introduction :
L’attribution des logements sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement pour les personnes aux ressources modestes et les personnes défavorisées en tenant compte de la diversité de la demande locale. L’attribution des logements doit en outre favoriser l’égalité des chances des demandeurs ainsi que la mixité sociale des quartiers et des villes.
L’article R441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que la politique d’attribution des logements est définie par le Conseil d’Administration de Terre d’Opale Habitat dans le respect des priorités d’attribution et du droit au logement opposable.
Cette politique doit respecter les orientations fixées par la Conférence Intercommunale du Logement et ses conventions annexes actuellement en cours d’élaboration par Grand Calais Terres et Mers.
Terre d’Opale Habitat s’attache à mettre en œuvre la politique d’attribution des logements, définie dans le présent document, en tenant compte de l’ensemble des grands principes rappelés ci-dessus et des caractéristiques de son patrimoine. Les orientations de cette politique consistent notamment à :
– Garantir la transparence des attributions et l’accès aux logements à tous les publics en affichant des règles claires et objectives ;
– Affirmer la vocation sociale de l’organisme en assurant l’accès au logement des ménages prioritaires ;
– Soutenir le parcours résidentiel des ménages au sein du parc ; notamment en lien avec leur évolution socioéconomique.
– Veiller aux équilibres sociaux dans le parc en favorisant la mixité sociale par l’accueil d’un public inséré.
1 – Objectifs des attributions :
L’attribution des logements sociaux poursuit plusieurs objectifs : participer à la mise en œuvre du droit au logement, favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers. La loi précise notamment que l’attribution doit permettre l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social et favoriser l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des QPV.
L’attribution des logements sociaux relève ainsi d’un cadre strictement règlementé. Les critères d’attribution généraux et de priorité définis par la loi sont mis en œuvre et complétés par différents dispositifs locaux pour prendre en compte les spécificités du territoire. La diversité de la demande constatée localement doit être prise en compte.
Les réservataires de logements locatifs sociaux comme les collectivités territoriales concourent à la réalisation de ces objectifs.
La loi précise également les motifs de rejets des demandes et de non attribution d’un logement.
Une fois validée, la politique d’attribution prend également en compte les objectifs définis par la Conférence Intercommunale du Logement et par la convention de gestion en flux des contingents et de son évolution à venir.
La politique d’attribution ne s’applique pas au patrimoine suivant :
· les logements non-conventionnés ;
· les logements foyers, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD) et les résidences étudiantes ;
· les locaux commerciaux et professionnels ;
· les places de stationnement et garages.
2 – Critères d’attribution :
L’attribution d’un logement social est régie par l’article R. 441-1 du CCH qui en détermine les bénéficiaires :
o Les personnes physiques de nationalité française ou ayant un séjour régulier sur le territoire français et qui ne constituent pas une menace pour l’ordre public, dont les ressources de l’ensemble du ménage n’excèdent pas les plafonds règlementaires ;
o Les personnes morales définies aux articles L. 442-8-1 ou L. 442-8-1-1 du CCH pour loger des personnes en difficultés.
Le candidat devra faire une demande de logement social et obtenir un numéro unique national d’enregistrement afin que la demande soit présentée devant une CALEOL.
L’accès aux logements sociaux est réservé aux ménages ne dépassant pas les plafonds de ressources. Ces derniers sont fixés dans les conditions prévues aux CCH pour l’ensemble des personnes vivant au foyer en fonction de la catégorie du ménage, ainsi que de la zone d’implantation du logement.
Pour l’attribution des logements sociaux, il est tenu compte de manière générale du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions actuelles de logement du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs, du taux d’effort et du reste à vivre.
Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l’aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés.
3 – Personnes prioritaires :
Sont fixées à l’article L 441 du CCH notamment :
Pour les candidats respectant les critères d’éligibilité, certains ont droit à ce que leur demande soit examinée en priorité en vue de l’attribution du logement. L’article L. 441-1 du CCH liste et unifie ces publics prioritaires. Les personnes prioritaires sont les ménages ayant bénéficié d’une décision favorable au titre du Droit au Logement Opposable (DALO) puis, à ces ménages s’ajoutent :
· Les personnes en situation de handicap, au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, ou les familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap ;
· Les personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique mentionné au 9° de l’article L. 312 -1 du Code de l’action sociale et des familles ;
· Les personnes mal logées ou défavorisées et les personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ;
· Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;
· Les personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ;
· les personnes exposées à des situations d’habitat indigne ;
· Les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, sans que la circonstance que le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil bénéficie d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple puisse y faire obstacle et les personnes menacées de mariage forcé. Ces situations sont attestées par une décision du juge prise en application de l’article 257
du code civil ou par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre 1er du même code ;
· Les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords, lorsque l’autorité judiciaire a imposé à la personne suspectée, poursuivie ou condamnée et pouvant être à l’origine d’un danger encouru par la victime de l’infraction, une ou plusieurs des interdictions suivantes :
– une interdiction de se rendre dans certains lieux, dans certains endroits ou dans certaines zones définis dans lesquels la victime se trouve ou qu’elle fréquente ;
– une interdiction ou une réglementation des contacts avec la victime ;
· Les personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d’insertion sociale et professionnelle prévu à l’article L. 121-9 du code de l’action sociale et des familles ;
· Les personnes victimes de l’une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme prévues aux articles 225-4-1 à 225-4-6 et 225-5 à 225-10 du code pénal ;
· Les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent ;
· Les personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers ;
· Les personnes menacées d’expulsion sans relogement.
4– Prise en compte des dispositifs et des conventions :
Les dispositifs et les conventions :
Plusieurs dispositifs établis au niveau local définissent les orientations stratégiques en matière d’attribution des logements :
– Le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) ;
– La Conférence Intercommunale du Logement qui adopte les orientations stratégiques en matière d’attribution et élabore la convention intercommunale d’attribution (en cours d’élaboration) ;
– Le Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement Social et d’Information des Demandeurs qui définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes de logement social et à satisfaire le droit à l’information (en cours d’élaboration) ;
– La Convention d’Utilité Sociale (CUS) établie pour une période de six ans, définie entre autres, la politique sociale de Terre d’Opale Habitat. Les orientations de la politique d’attribution de Terre D’opale Habitat figurant dans le présent document seront également en lien avec cette convention ;
– La convention de gestion en flux des contingents Etat et toute convention à venir dans le cadre de la gestion en flux des contingents.
La Conférence Intercommunale du Logement :
Les intercommunalités sont désormais chargées de mettre en œuvre de nouvelles dispositions sur leurs territoires.
La Conférence Intercommunale du Logement de Grand Calais a ainsi défini, dans sa séance du 6 Mars 2019, 4 orientations en matière d’attribution qui sont ainsi :
– de mieux satisfaire les ménages prioritaires
– de diversifier le profil des ménages accueillis dans le parc social
– de mettre en place une solidarité inter bailleur dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain
– de favoriser le parcours résidentiel en améliorant la réponse aux demandes de mutations.
TOH est pleinement associé à l’ensemble de ces objectifs.
5 – Axes de la politique d’attribution de Terre d’Opale Habitat :
Généralités :
En tant que bailleur social, Terre d’Opale Habitat se préoccupe à la fois des questions d’équilibre territorial et de mixité sociale prévues par le CCH.
Sa politique d’attribution s’inscrit ainsi dans le respect des obligations fixées par la règlementation, en direction des publics prioritaires et des engagements définis au sein de la Conférence Intercommunale du Logement (CIL). A ce titre, un partenariat étroit est développé avec les EPCI, les villes mais aussi avec les partenaires de l’hébergement.
Terre d’Opale Habitat se doit par ailleurs de faire face à des enjeux majeurs parmi lesquels apparaît celui d’inverser la tendance du constat d’un parc locatif social spécialisé dans l’accueil des ménages très modestes (avec des secteurs qui accueillent jusqu’à plus de 80% de ménage au seuil PLAI). Cette paupérisation des ménages au fil des années présente en effet de lourdes conséquences en termes de mixité sociale d’incivilités, de respect de l’entretien et, plus largement de vivre ensemble. De plus, et même si les phénomènes sont plus accentués en QPV, il est observé que Terre d’Opale Habitat présente la spécificité de tendances proches, entre le peuplement des secteurs QPV et ceux Hors QPV.
C’est ainsi que pour aller plus loin dans le travail sur le peuplement, de nouveaux outils, ont été créés, comme l’agence commerciale IMM HOP. Calquée sur le modèle d’une agence immobilière et située en plein boulevard, son but est d’attirer de nouveaux profils tout en simplifiant les démarches et de créer un lieu identifié concernant l’offre de logement et l’analyse de chaque situation individuelle.
Dans le cadre de sa qualité de service liée au label QUALI HLM, Terre d’Opale Habitat déploie également d’importants moyens en termes de Gestion Urbaine de Proximité mais aussi d’accompagnement des publics les plus fragiles. Ces moyens visent à contribuer à travailler les équilibres de peuplement des résidences et ce, quel que soit le secteur.
Pour toutes ces raisons et afin de travailler sur les équilibres de peuplement de ses résidences, en adéquation du respect des obligations fixées par la réglementation, Terre d’Opale Habitat entend favoriser ensuite l’accès au logement des publics insérés :
· Dans un contexte de baisse du chômage sur le territoire et de reprise de l’activité, avant tout autre critère, Terre d’Opale Habitat souhaite être particulièrement attentif au logement des personnes salariées (CDD, CDI et intérim réguliers) qui contribuent à l’équilibre social et à redynamiser la Ville de Calais et plus largement le territoire. A ce titre et en complément des ressources du ménage sera analysée la profession mais aussi, ses contraintes particulières : horaires décalés et astreintes, nécessité d’un habitat avec une crèche à proximité, éloignement du lieu de travail, proximité des transports, etc. …. les priorités seront à ce titre les suivantes :
– Cible 1- Ménage bénéficiant de deux salaires et respectant les plafonds ou personne seule avec un salaire et respectant les plafonds
– Cible 2- Ménage bénéficiant au moins d’un salaire
– Cible 3- Personne seule ou ménage ayant récemment travaillé, en formation ou, régulièrement en intérim et, bénéficiant d’une allocation significative ;
· Terre d’Opale Habitat souhaite à ce titre se montrer particulièrement attentif aux catégories de travailleurs non repris dans les publics contingentés à l’image de certains salariés privés qui n’ont pas accès au contingent d’Action Logement ou encore, de catégories de fonctionnaires territoriaux qui n’ont pas accès au contingent Etat.
· Les salariés en mobilité professionnelle et/ou géographique ainsi que ceux éloignés de leur lieu de travail qui souhaitent venir vivre sur le territoire constitueront également une priorité.
· A cela, il faut ensuite ajouter les mutations professionnelles au sein même du territoire.
· Entrent aussi parmi les publics cibles et dans le cadre du label PRIMOPT’IMM, les jeunes de moins de 25 ans et en particulier ceux en situation d’apprentissage ou de professionnalisation où TOH veut favoriser l’accès au logement.
· Naturellement il sera pris en compte les demandeurs entrant dans les précédentes catégories et bénéficiant de réservation de logement (collecteur 1 %, quota-ville, contingent préfectoral fonctionnaires) ;
· Il sera également porté une attention particulière aux demandeurs ayant des ressources en adéquation avec le loyer et favorisant la mixité sociale du parc de logement à l’image des retraités ou, des demandeurs en phase de le devenir. En effet, avec sa mention spéciale vieillissement au titre de QUALI HLM, Terre d’Opale Habitat souhaite renforcer l’offre dédiée notamment aux personnes âgées et ce tant que le maintien à domicile est possible. Il s’agit en effet d’un public qui devient de moins en moins mobile et qui permet ainsi d’asseoir le peuplement des résidences tout en présentant au fil de l’âge des revenus de plus en plus pérennes ; les priorités seront à ce titre les suivantes :
– Cible 1- les plus de 60 ans
– Cible 2- les personnes âgées de 55 à 60 ans
Par la mise en place de ces priorités internes à Terre d’Opale Habitat, le Conseil d’Administration entend agir sur le peuplement en orientant les attributions. Il s’agit également de travailler, sur l’attractivité des territoires où le bailleur est implanté. Cette politique de peuplement est un outil d’aide à la décision qui permettra ainsi d’objectiver les débats au sein des Commissions d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (Caleol).
Terre d’Opale Habitat cherche constamment à améliorer son parc immobilier en proposant des logements adaptés ou adaptables lors de ses constructions de logements neufs et, à travers son label ADAPT’IMM, à améliorer l’existant afin de satisfaire à la demande des personnes en situation de handicap et/ou à mobilité réduite. En conformité avec la politique de peuplement précédemment décrite, les logements répondant aux normes d’accessibilité (notamment dans le parc neuf) sont attribués en priorité aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées dont l’état le justifie ou aux ménages les hébergeant.
Les conditions de la radiation de la demande sont par ailleurs fixées par le code de la construction et de l’habitation (R441-2-8 et 441-2-9).Cependant, il est également convenu que 3 refus de proposition de logement ayant pour motif « convenance personnelle » font perdre la priorité pour le candidat.
Prise en compte du taux d’effort :
Le taux d’effort est fixé par délibération du Conseil d’Administration. Terre d’Opale Habitat a opté pour un taux d’effort maximum admis en général de 33 % ; toutefois pour les logements ayant les charges générales et le chauffage compris, il a été décidé que la commission pourrait accepter un taux d’effort jusque 35 %.
Suivi social et labels :
Terre d’Opale Habitat dispose ou met à disposition des missions d’accompagnement qui s’exercent dans le cadre professionnel et déontologique du Travailleur Social.
L’intervention porte sur l’accès au logement (Suivi et aides aux démarches administratives), sur le « vivre ensemble » ainsi que sur le relogement dans le cadre du NPNRU.
L’accompagnement spécifique concerne les demandeurs fragiles (faiblesse des ressources ou situation sociale complexe). La durée du suivi s’ajuste en fonction des situations. Ce travail est effectué en collaboration avec le réseau partenarial.
Terre d’Opale Habitat a également transformé ses agences en maison France services dans lesquelles les nouveaux attributaires peuvent être accompagnés dans leurs démarches logements mais aussi dans leurs démarches administratives notamment liées à l’habitat : énergie, accès au droit, mobilité, dématérialisation, etc.
Le bailleur social Terre d’Opale Habitat développe également une politique de label permettant ainsi
de cibler les seniors et les personnes en situation de handicap (ADAPT’IMM), les jeunes en leur proposant des solutions de logement (PRIMOPT’IMM). De même, il œuvre à trouver une solution logement à chaque demande et un suivi clé en main dès l’entrée dans les lieux (LOCAT’IMM).
Ces labels se déclinent en plan d’actions et constituent des boites à outils. Il s’agit à travers ces dispositifs d’accompagner des publics spécifiques, en simplifiant leurs démarches, en soutenant leurs besoins, en les aidant à mieux se faire connaître mais aussi, en favorisant leur insertion et leur parcours résidentiel sur le territoire.
Mutations :
Pour ce qui relève des mutations, Terre d’Opale habitat distingue 4 catégories de clients à satisfaire en priorité :
1. Les locataires prioritaires tels que prévus au CCH ou entrants dans le cadre de sa politique de peuplement et notamment les mutations liées à l’emploi et au vieillissement.
2. Les familles nécessitant un relogement entrant dans le cadre des opérations de démolition,
3. Les occupants de logements dans des résidences mises en vente : certains occupants ne souhaitent pas ou ne peuvent acquérir le logement qui leur est proposé. Qu’ils souhaitent bénéficier ou pas du droit au maintien dans les lieux, s’ils souhaitent obtenir un nouveau logement dans le patrimoine, leur demande sera examinée de manière prioritaire.
4. Viennent enfin et également les mutations liées à la sur ou sous occupation et/ou à une réduction brutale des ressources.
Pour les logements neufs, le parcours résidentiel sera favorisé.
Entre plusieurs demandeurs prioritaires, l’arbitrage sera fait sur les critères suivants :
– Taux d’effort,
– Durée d’occupation et ancienneté de la demande,
– Parcours résidentiel et besoin d’adaptation du logement.
Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés.
MODULIS SOLUTION : l’adaptation temporaire du loyer aux ressources :
Dans le cadre de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat, un service est proposé : « Modulis Solution ». Celui-ci se veut de permettre, après étude en commission d’attribution, de faciliter l’accès au logement des foyers les plus modestes tout en respectant un taux d’effort supportable.
Il s’agit concrètement d’adapter le montant du loyer à la situation personnelle du client à travers l’octroi temporaire d’une remise commerciale mensuelle, pendant une durée déterminée. Ce dispositif d’adaptation du loyer fait l’objet d’un examen annuel de la situation du bénéficiaire au regard des ressources réelles et notamment des éléments repris dans la déclaration de revenus et/ou dans l’avis d’imposition. A l’issue du résultat de cet examen, le montant accordé au titre de la nouvelle période est alors confirmé au bénéficiaire ou, le cas échéant, il est mis fin à la convention et à la réduction de loyer.
6 – Attributions et mixité sociale :
Le processus d’attribution des logements :
Il convient en premier lieu de rappeler qu’en amont des CALEOL, les recherches de candidatures sont conditionnées par les caractéristiques mêmes des logements à attribuer dans le respect des obligations fixées par la réglementation et par la politique d’attribution de Terre d’Opale Habitat. Les membres de la CAL délibèrent ensuite afin de trouver le profil le mieux adapté au logement proposé en fonction Les caractéristiques de l’offre orientent la recherche de candidats afin de répondre aux besoins des demandeurs en fonction des éléments suivants :
– La typologie, le niveau de loyer et charges et la localisation du logement notamment en QPV/hors QPV ;
– La situation du logement dans son environnement (proximité des services et des équipements nécessaires à la famille, écoles, transports, etc.) ;
– Les objectifs de mixité sociale au regard de la situation de l’entrée et/ou de la résidence.
– Les objectifs fixés par la présente politique d’attribution.
Dans le cadre de l’attribution, la CALEOL vérifie :
– La complétude du dossier et son enregistrement dans le serveur national
– Le caractère prioritaire de la demande tel qu’exposé précédemment y compris dans le cadre de la politique de peuplement du bailleur.
– L’éloignement actuel du lieu de travail et la mobilité géographique liée à l’emploi (art. 70 de la loi égalité et citoyenneté)
– L’activité professionnelle (assistants maternels ou assistants familiaux agréés)
– La solvabilité du locataire en vérifiant la nature de ses ressources et leurs évolutions éventuelles en fonction de la couverture APL ou AL auquel le ménage peut prétendre, du taux d’effort et, du reste à vivre;
– L’adaptation du logement à la situation du demandeur (taille, secteur, accessibilité, etc.)
– La qualité de propriétaire ou non du demandeur et son appréciation : le fait pour l’un des membres du ménage d’être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités ou susceptible de générer des revenus suffisants pour accéder à un logement du parc privé peut constituer un motif de rejet de la demande ;
– Le nombre d’offres de logement correspondant à ses besoins et capacités précédemment refusées par le locataire et non justifiés par des motifs objectifs. L’ancienneté de la demande ne constitue pas un critère de priorité, mais pourra être prise en compte pour départager des candidatures similaires ;
– En cas de demande de changement de logement au sein du parc de TOH :
dans le cadre de l’accompagnement personnalisé proposé au client, TOH attache une attention particulière à ne pas détériorer la situation financière de ses clients lors de l’attribution d’un nouveau logement. Il s’agit d’une approche globale du traitement de la demande de mutation. Ainsi les services proposent une visite conseil réalisée au préalable en vue de préparer dans les meilleures conditions la restitution du logement. L’objectif principal est de limiter le montant de l’imputation de réparations locatives suite à l’état des lieux sortant.
Par ailleurs, une étude personnalisée est réalisée en vue de vérifier l’adéquation entre le souhait du client, ses besoins et sa capacité financière à assumer l’augmentation éventuelle du coût budgétaire. Dans le cadre de cette étude financière, il est tenu compte de la situation personnelle du client sous tous ses aspects. L’objectif étant d’éviter de porter atteinte à l’équilibre budgétaire du client et d’éviter de déstabiliser la situation financière des publics les plus vulnérables.
La prise en compte de la mixité sociale :
La prise en compte de la mixité sociale dans les attributions s’appuie sur une parfaite connaissance du patrimoine des membres de la CALEOL et des services instructeurs.
La recherche de la mixité sociale fait partie des orientations majeures de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat en complément des critères de priorité définis par la règlementation. La CALEOL tient compte, pour l’attribution des logements sociaux, de la diversité de la demande constatée localement et cherche à :
– Favoriser l’égalité d’accès au logement des demandeurs et la mixité sociale des quartiers
– Permettre au quartier « politique de la Ville », notamment ceux bénéficiant du Nouveau Programme de Renouvellement Urbain de gagner en attractivité et, aux autres quartiers de s’ouvrir à l’accueil de nouvelles populations ;
– Respecter les priorités fixées par le Conseil d’ Administration dans le cadre de la politique d’attribution.
Terre d’Opale Habitat s’inscrit en outre dans une perspective d’insertion par le logement des ménages. Conformément à la réglementation, Terre d’Opale Habitat s’efforce de transformer l’image des sites les plus en difficultés en y amenant des populations mieux insérées. A ce titre, l’environnement immédiat et le peuplement de l’entrée doivent être appréciés lors de l’étude de chaque demande de logement.
La loi prévoit qu’au moins 25 % des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements situés en dehors des QPV, sont consacrées par les bailleurs sociaux :
– Aux demandeurs du 1er quartile. Il s’agit des demandeurs dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur à un montant constaté annuellement par arrêté préfectoral. Ce montant correspond au niveau de ressources le plus élevé des 25 % de demandeurs aux ressources les plus faibles parmi les demandeurs d’un logement social enregistrés dans le SNE. Les demandeurs pris en compte sont ceux situés sur le territoire de l’EPCI ;
– Ou à des personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain.
A l’inverse, 50% des attributions de logements des logements conventionnés en QPV, doivent être proposés à des demandeurs ayant des revenus supérieurs au 1er quartile.
7 – Les motifs de rejets et de non attribution :
La CALEOL est la seule instance compétente pour attribuer des logements conventionnés. Elle peut décider de :
· L’attribution du logement proposé à un candidat : la candidature est recevable et obtient le logement.
· L’attribution du logement proposé en classant les candidats par ordre de priorité : cette décision concerne les candidatures acceptées en seconde, troisième, quatrième ou cinquième position qui peuvent faire l’objet d’une attribution du logement si le ou les candidat(s) classé(s) devant eux se désiste(nt). La décision de la CALEOL est souveraine et c’est bien le rang d’attribution décidé par cette instance qui s’impose.
· L’attribution sous condition suspensive : La commission d’attribution précise la pièce justificative listée au sein de l’arrêté du 22 décembre 2020 qui doit être précisément nommée et énumérée. Elle doit être produite dans un délai fixé par la commission d’attribution et ne pouvant excéder 10 jours sauf cas particuliers. Si la pièce réclamée est fournie dans le délai fixé et permet au candidat de remplir les conditions d’attribution, le demandeur signe le contrat de bail.
Les motifs de rejet :
La décision de refus d’attribution (ou de rejet de la demande) est celle qui constate l’irrecevabilité de la demande au regard des conditions d’accès au logement locatif social. Les trois motifs d’irrecevabilité de la demande qui peuvent justifier un refus définitif d’attribution sont :
– Le dépassement des plafonds de ressources réglementaires ;
– L’absence de titre de séjour correspondant à l’un des titres de séjour ou documents prévus par l’arrêté du 29 mai 2019 pris pour l’application de l’article R. 441-1 (1°) du code de la construction et de l’habitation pour les personnes physiques de nationalité étrangère ou l’absence de séjour régulier sur le territoire français au sens des articles L. 121-1 ou L. 122-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile ;
– Et, le cas échéant, le fait d’être propriétaire de son logement si celui-ci est adapté aux besoins ou s’il donne les moyens de se loger dans le privé.
La décision de refus d’attribution doit être notifiée par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d’attribution.
Les motifs de non attribution :
Ces motifs concernent toute décision de refus autre qu’une décision de rejet de la demande pour irrecevabilité au regard des conditions législatives et réglementaires d’accès au parc social. Différents motifs peuvent être invoqués pour fonder une décision de non attribution à un demandeur sur un logement donné, à un moment donné ; cette décision réserve la possibilité d’un réexamen du dossier en vue d’une attribution ultérieure sur un autre logement ou quand la situation du ménage aura évolué. Les motifs présentés ci-dessous correspondent aux principaux critères utilisés pour analyser les dossiers de candidature :
1. Le caractère prioritaire de la demande
2. La constitution du dossier
3. L’appréciation de la capacité à payer le loyer et les charges locatives
4. L’adaptation du logement aux besoins
5. L’insertion dans le logement
6. La mixité sociale
7. La localisation du logement
Pour chacune de ces catégories, sont présentés dans les règlements de CALEOL les motifs de non attribution acceptables, au regard de la législation étant entendu que cette décision doit se fonder sur des éléments les plus objectifs et factuels possibles.
8 – Communication et évolution :
Terre d’Opale Habitat se doit de rendre publiques les conditions dans lesquelles il procède à la désignation des candidats dont les demandes sont examinées par les commissions d’attribution, le présent document est ainsi exposé dès son approbation sur son site Internet.
Le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), la Convention Intercommunale d’Attribution et toute évolution législative à venir viennent ou viendront compléter les conditions dans lesquelles ces critères de priorité sont pris en compte dans les processus de désignation des candidats et d’attribution des logements sociaux.
