Politique d’ Attributions de Terre d’Opale Habitat
Introduction :
L’attribution des logements sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement pour les personnes aux ressources modestes et les personnes défavorisées en tenant compte de la diversité de la demande locale. L’attribution des logements doit en outre favoriser l’égalité des chances des demandeurs ainsi que la mixité sociale des quartiers et des villes.
L’article R441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que la politique d’attribution des logements est définie par le Conseil d’administration de Terre d’Opale Habitat dans le respect des priorités d’attribution et du droit au logement opposable.
Cette politique doit respecter les orientations fixées par la Conférence Intercommunale du Logement et ses conventions annexes actuellement en cours d’élaboration par Grand Calais Terres et Mers.
Terre d’Opale Habitat s’attache à mettre en œuvre la politique d’attribution des logements, définie dans le présent document, en tenant compte de l’ensemble des grands principes rappelés ci-dessus et des caractéristiques de son patrimoine. Les orientations de cette politique consistent notamment à :
– Garantir la transparence des attributions et l’accès aux logements à tous les publics en affichant des règles claires et objectives ;
– Affirmer la vocation sociale de l’organisme en assurant l’accès au logement des ménages prioritaires, favoriser l’accès au logement des ménages défavorisés ;
– Soutenir le parcours résidentiel des ménages au sein du parc ;
– Veiller aux équilibres sociaux dans le parc ;
– Accompagner le parcours résidentiel des ménages du parc social.
1 – Objectifs des attributions :
L’attribution des logements sociaux poursuit plusieurs objectifs : participer à la mise en œuvre du droit au logement, favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers. La loi précise notamment que l’attribution doit permettre l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social et favoriser l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des QPV.
L’attribution des logements sociaux relève ainsi d’un cadre strictement règlementé. Les critères d’attribution généraux et de priorité définis par la loi sont mis en œuvre et complétés par différents dispositifs locaux pour prendre en compte les spécificités du territoire. La diversité de la demande constatée localement doit être prise en compte.
Les réservataires de logements locatifs sociaux comme les collectivités territoriales concourent à la réalisation de ces objectifs.
La loi précise également les motifs de rejets des demandes et de non attribution d’un logement.
Une fois validée, la politique d’attribution prend également en compte les objectifs définis par la Conférence Intercommunale du Logement et par la convention de gestion en flux des contingents et de son évolution à venir.
2 – Critères d’attribution :
Pour être éligible et accéder au logement social, deux conditions sont requises :
– Être de nationalité française ou admis à séjourner régulièrement sur le territoire français ;
– Disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources définis annuellement par la réglementation.
Pour l’attribution des logements sociaux, il est tenu compte de manière générale du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions actuelles de logement du ménage, de
l’éloignement des lieux de travail, de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs, du taux d’effort et du reste à vivre.
Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l’aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés.
3 – Personnes prioritaires :
Sont fixées à l’article L 441 et suivants du CCH notamment :
– Les personnes en situation de handicap ou les familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap ;
– Les personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique ;
– Les personnes mal logées ou défavorisées et les personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ;
– Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;
– Les personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ;
– Les personnes exposées à des situations d’habitat indigne ;
– Les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires ;
– Les personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d’insertion sociale et professionnelle ;
– Les personnes victimes de l’une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme ;
– Les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent ;
– Les personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers ;
– Les personnes menacées d’expulsion sans relogement.
4– Prise en compte des dispositifs et des conventions :
Les dispositifs et les conventions :
Plusieurs dispositifs établis au niveau local définissent les orientations stratégiques en matière d’attribution des logements :
– Le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) ;
– La Conférence Intercommunale du Logement qui adopte les orientations stratégiques en matière d’attribution et élabore la convention intercommunale d’attribution (en cours d’élaboration) ;
– Le Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement Social et d’Information des Demandeurs qui définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes de logement social et à satisfaire le droit à l’information (en cours d’élaboration) ;
– La Convention d’Utilité Sociale (CUS) établie pour une période de six ans, définie entre autres, la politique sociale de Terre d’Opale Habitat. Les orientations de la politique d’attribution de Terre D’opale Habitat figurant dans le présent document seront également en lien avec cette convention ;
– La convention de gestion en flux des contingents.
La Conférence Intercommunale du Logement :
Les intercommunalités sont désormais chargées de mettre en œuvre de nouvelles dispositions sur leurs territoires.
La Conférence Intercommunale du Logement de Grand Calais a ainsi défini, dans sa séance du 6 Mars 2019, 4 orientations en matière d’attribution qui sont ainsi :
– de mieux satisfaire les ménages prioritaires
– de diversifier le profil des ménages accueillis dans le parc social
– de mettre en place une solidarité inter bailleur dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain
– de favoriser le parcours résidentiel en améliorant la réponse aux demandes de mutations.
TOH est pleinement associé à l’ensemble de ces objectifs.
5 – Axes de la politique d’attribution de Terre d’Opale Habitat :
Généralités :
En tant que bailleur social, Terre d’Opale Habitat se préoccupe à la fois des questions d’équilibre territorial et de mixité sociale prévues par le CCH.
Sa politique d’attributions s’inscrit ainsi dans le respect des obligations fixées par la règlementation, en direction des publics prioritaires et des engagements définis au sein de la Conférence Intercommunales du Logement (CIL). A ce titre, un partenariat étroit est développé avec les EPCI, les villes mais aussi avec les partenaires de l’hébergement.
Terre d’Opale Habitat se doit par ailleurs de faire face à des enjeux majeurs parmi lesquels apparaît celui d’inverser la tendance du constat d’un parc locatif social spécialisé dans l’accueil des ménages très modestes avec des secteurs qui accueillent jusqu’à 83% de ménage au seuil PLAI. Cette paupérisation des ménages au fil des années présentes en effet de lourdes conséquences en termes de mixité sociale d’incivilités, de respect de l’entretien et, plus largement de vivre ensemble. De plus, et même si les phénomènes sont plus accentués en QPV, il est observé que Terre d’Opale Habitat présente la spécificité de tendances proches, entre le peuplement des secteurs QPV et ceux Hors QPV.
C’est ainsi que pour aller plus loin dans le travail sur le peuplement, de nouveaux outils, ont été récemment créés, comme l’agence commerciale IMM HOP. Calquée sur le modèle d’une agence immobilière et située en plein boulevard, son but est d’attirer de nouveaux profils tout en simplifiant les démarches et de créer un lieu identifié concernant l’offre de logement et l’analyse de chaque situation individuelle.
Dans le cadre de sa qualité de service liée au label QUALI HLM, Terre d’Opale Habitat déploie également d’importants moyens en termes de Gestion Urbaine de Proximité mais aussi d’accompagnement des publics les plus fragiles. Ces moyens visent à contribuer à travailler les équilibres de peuplements des résidences et ce, quel que soit le secteur.
Pour toutes ces raisons et afin de travailler sur les équilibres de peuplement de ses résidences, en adéquation du respect des obligations fixées par la réglementation qui demeure un objectif, Terre d’Opale Habitat entend favoriser ensuite l’accès au logement des publics suivants :
· Le public des seniors et retraités demandeurs : il s’agit en effet d’un public qui devient de moins en moins mobile et qui permet ainsi d’asseoir le peuplement des résidences tout en présentant au fil de l’âge des revenus de plus en plus pérennes et contribuant ainsi à la mixité sociale ; les priorités seront à ce titre les suivantes :
– Cible 1- les plus de 60 ans
– Cible 2- les personnes âgées de 50 à 59 ans
– Cible 3- les personnes âgées de 40 à 49 ans
· Toujours afin de rétablir les équilibres de peuplement, il sera privilégié dans le cadre de la politique interne d’attribution les salariés et les retraités ainsi que les personnes aux revenus modestes mais en voie d’insertion avec comme priorité :
– Priorité 1- au moins 1 salaire
– Priorité 2- au moins 1 retraite sans salaire
– Priorité 3- au moins 1 chômage
Par la mise en place de ces priorités internes à Terre d’Opale Habitat, le Conseil d’Administration entend agir sur le peuplement en orientant les attributions. Il s’agit également de travailler, sur l’attractivité des territoires où le bailleur est implanté. Cette politique de peuplement est un outil d’aide à la décision qui permettra ainsi d’objectiver les débats au sein des Commissions d’Attribution.
Terre d’Opale Habitat cherche constamment à améliorer son parc immobilier en proposant des logements adaptés ou adaptables lors de ses constructions de logements neufs et, à travers son label ADAPT’IMM, à améliorer l’existant afin de satisfaire à la demande des personnes en situation de handicap et/ou à mobilité réduite. En conformité avec la politique de peuplement précédemment décrite, les logements répondant aux normes d’accessibilité (notamment dans le parc neuf) sont attribués en priorité aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées dont l’état le justifie ou aux ménages les hébergeant.
Les conditions de la radiation de la demande sont par ailleurs fixées par le code de la construction et de l’habitation (R441-2-8 et 441-2-9). Cependant, il est également convenu que 3 refus de proposition de logement ayant pour motif « convenance personnelle » font perdre la priorité pour le candidat.
Prise en compte du taux d’effort :
Le taux d’effort est fixé par délibération du Conseil d’Administration. Terre d’Opale Habitat a opté pour un taux d’effort maximum admis en général de 33 % ; toutefois pour les logements ayant les charges générales et le chauffage compris, il a été décidé que la commission pourrait accepter un taux d’effort jusque 35 %.
Suivi social et labels :
Terre d’Opale Habitat dispose au sein même de sa Direction Relation Clientèle de deux agents sociaux qui exercent leur activé dans le cadre professionnel et déontologique du Travailleur Social.
L’intervention porte sur l’accès au logement (Suivi et aides aux démarches administratives), sur le « vivre ensemble » ainsi que sur le relogement dans le cadre du NPNRU.
L’accompagnement spécifique concerne les demandeurs fragiles (faiblesse des ressources ou situation sociale complexe). La durée du suivi s’ajuste en fonction des situations. Ce travail est effectué en collaboration avec le réseau partenarial.
Terre d’Opale Habitat a également transformé ses agences en maison des services dans lequel les nouveaux attributaires peuvent être accompagnés dans leurs démarches logements mais aussi dans leurs démarches administratives notamment liées à l’habitat : énergie, accès au droit, mobilité, dématérialisation, etc.
Le bailleur social Terre d’Opale Habitat développe également une politique de label permettant ainsi de cibler les seniors et les personnes en situation de handicap (ADAPT’IMM), les jeunes en leur proposant des solutions de logement (PRIMOPT’IMM). De même, il œuvre à trouver une solution logement à chaque demande et un suivi clé en main dès l’entrée dans les lieux (LOCAT’IMM).
Ces labels se déclinent en plan d’actions et constituent des boites à outils. Il s’agit à travers ces dispositifs d’accompagner des publics spécifiques, en simplifiant leurs démarches, en soutenant leurs besoins, en les aidant à mieux se faire connaître mais aussi, en favorisant leur insertion et leur parcours résidentiel sur le territoire.
Mutations :
Dans le cadre du parcours résidentiel, Terre d’Opale Habitat a adopté une démarche d’accompagnement à la mobilité en favorisant les mutations de ses locataires dans le parc. Une priorité est accordée aux parcours résidentiels des locataires occupant un logement devenu inadapté. Terre d’Opale Habitat s’attache à accompagner le parcours résidentiel de ses locataires afin de répondre
– à l’évolution de leurs besoins (taille du logement, secteur lié à un changement d’emploi …)
– à des besoins spécifiques des habitants (âge, handicap, décohabitation d’un jeune dans le cadre de PRIM OPT’IMM…).
Pour ce faire Terre d’Opale Habitat a fixé des critères de priorité :
– Handicap ou vieillissement générant un handicap,
– Situation d’urgence du demandeur,
– Evaluation des ressources du demandeur,
– Evolutions familiales nécessitant un logement adapté,
– Mutation professionnelle.
Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés. Entre plusieurs demandeurs relevant d’un même critère prioritaire, l’arbitrage sera fait sur les critères suivants :
– Taux d’effort,
– Durée d’occupation et ancienneté de la demande,
– Parcours résidentiel et besoin d’adaptation du logement.
Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés.
MODULIS SOLUTION : l’adaptation temporaire du loyer aux ressources :
Dans le cadre de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat, un service est proposé : « Modulis Solution ». Celui-ci se veut de permettre, après étude en commission d’attribution, de faciliter l’accès au logement des foyers les plus modestes tout en respectant un taux d’effort supportable.
Il s’agit concrètement d’adapter le montant du loyer à la situation personnelle du client à travers l’octroi temporaire d’une remise commerciale mensuelle, pendant une durée déterminée. Ce dispositif d’adaptation du loyer fait l’objet d’un examen annuel de la situation du bénéficiaire au regard des ressources réelles et notamment des éléments repris dans la déclaration de revenus et/ou dans l’avis d’imposition ou de non- imposition. A l’issue du résultat de cet examen, le montant accordé au titre de la nouvelle période est alors confirmé au bénéficiaire ou, le cas échéant, il est mis fin à la convention et à la réduction de loyer.
6 – Attributions et mixité sociale :
Le processus d’attribution des logements :
Il convient en premier lieu de rappeler qu’en amont des CAL, les recherches de candidatures sont conditionnées par les caractéristiques mêmes des logements à attribuer dans le respect des obligations fixées par la réglementation. Les membres de la CAL délibèrent ensuite afin de trouver le profil le mieux adapté au logement proposé en fonction Les caractéristiques de l’offre orientent la recherche de candidats afin de répondre aux besoins des demandeurs en fonction des éléments suivants :
– La typologie, le niveau de loyer et charges et la localisation du logement notamment en QPV/hors QPV ;
– La situation du logement dans son environnement (proximité des services et des équipements nécessaires à la famille, écoles, transports, etc.) ;
– Les objectifs de mixité sociale au regard de la situation de l’entrée et/ou de la résidence.
– Les objectifs fixés par la présente politique de peuplement
Dans le cadre de l’attribution, la CAL vérifie :
– La complétude du dossier et son enregistrement dans le serveur national
– Le caractère prioritaire de la demande tel qu’exposé précédemment y compris dans le cadre de la politique de peuplement du bailleur.
– La situation financière du locataire en vérifiant la nature de ses ressources et leurs évolutions éventuelles ;
– L’adaptation du logement à la situation du demandeur (taille, secteur, accessibilité, etc.)
– La qualité de propriétaire ou non du demandeur et son appréciation : le fait pour l’un des membres du ménage d’être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités ou susceptible de générer des revenus suffisants pour accéder à un logement du parc privé peut constituer un motif de rejet de la demande ;
– Le nombre d’offres de logement correspondant à ses besoins et capacités précédemment refusées par le locataire et non justifiés par des motifs objectifs. L’ancienneté de la demande ne constitue pas un critère de priorité, mais pourra être prise en compte pour départager des candidatures similaires ;
– En cas de demande de changement de logement au sein du parc de TOH :
dans le cadre de l’accompagnement personnalisé proposé au client, TOH attache une attention particulière à ne pas détériorer la situation financière de ses clients lors de l’attribution d’un nouveau logement. Il s’agit d’une approche globale du traitement de la demande de mutation ainsi les services propose une visite conseil réalisée au préalable en vue de préparer dans les meilleures conditions la restitution du logement. L’objectif principal est de limiter le montant de l’imputation de réparations locatives suite à l’état des lieux sortant.
Par ailleurs, une étude personnalisée est réalisée en vue de vérifier l’adéquation entre le souhait du client, ses besoins et sa capacité financière à assumer l’augmentation éventuelle du coût budgétaire. Dans le cadre de cette étude financière, il est tenu compte de la situation personnelle du client sous tous ses aspects. L’objectif étant d’éviter de porter atteinte à l’équilibre budgétaire du client et d’éviter de déstabiliser la situation financière des publics les plus vulnérables.
La prise en compte de la mixité sociale :
La prise en compte de la mixité sociale dans les attributions s’appuie sur une parfaite connaissance du patrimoine des membres de la CAL et des services instructeurs.
La recherche de la mixité sociale fait partie des orientations majeures de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat en complément des critères de priorité définis par la règlementation. La CAL tient compte, pour l’attribution des logements sociaux, de la diversité de la demande constatée localement et cherche à :
– Favoriser l’égalité d’accès au logement des demandeurs et la mixité sociale des quartiers
– Permettre au quartier « politique de la Ville », notamment ceux bénéficiant du Nouveau Programme de Renouvellement Urbain de gagner en attractivité et, aux autres quartiers de s’ouvrir à l’accueil de nouvelles populations ;
– Respecter les priorités fixées par le Conseil d’ Administration dans le cadre de la politique de peuplement
Terre d’Opale Habitat s’inscrit en outre dans une perspective d’insertion par le logement des ménages. Conformément à la réglementation, Terre d’Opale Habitat s’efforce de transformer l’image des sites les plus en difficultés en y amenant des populations mieux insérés. A ce titre, l’environnement immédiat et le peuplement de l’entrée doivent être appréciés lors de l’étude de chaque demande de logement.
La loi prévoit qu’au moins 25 % des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements situés en dehors des QPV, sont consacrées par les bailleurs sociaux :
– Aux demandeurs du 1er quartile. Il s’agit des demandeurs dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur à un montant constaté annuellement par arrêté préfectoral. Ce montant correspond au niveau de ressources le plus élevé des 25 % de demandeurs aux ressources les plus faibles parmi les demandeurs d’un logement social enregistrés dans le SNE. Les demandeurs pris en compte sont ceux situés sur le territoire de l’EPCI ;
– Ou à des personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain.
A l’inverse, 50% des attributions de logements des logements conventionnés en QPV, doivent être proposés à des demandeurs ayant des revenus supérieurs au 1er quartile.
Les conférences intercommunales du logement et la convention d’attribution intercommunale, ont la possibilité, en fonction de la situation locale, d’adapter ce taux d’attributions de logements sociaux. Terre d’Opale Habitat se conforme aux décisions prises dans ce cadre.
7 – Les motifs de rejets et de non attribution :
Les motifs de rejet :
La décision de refus d’attribution (ou de rejet de la demande) est celle qui constate l’irrecevabilité de la demande au regard des conditions d’accès au logement locatif social. Les trois motifs d’irrecevabilité de la demande qui peuvent justifier un refus définitif d’attribution sont :
– Le dépassement des plafonds de ressources réglementaires ;
– L’absence de titre de séjour valable pour les étrangers ;
– Et, le cas échéant, le fait d’être propriétaire de son logement si celui-ci est adapté aux besoins ou s’il donne les moyens de se loger dans le privé.
La décision de refus d’attribution doit être notifiée par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d’attribution.
Les motifs de non attribution :
Ces motifs concernent toute décision de refus autre qu’une décision de rejet de la demande pour irrecevabilité au regard des conditions législatives et réglementaires d’accès au parc social. Différents motifs peuvent être invoqués pour fonder une décision de non attribution à un demandeur sur un logement donné, à un moment donné ; cette décision réserve la possibilité d’un réexamen du dossier en vue d’une attribution ultérieure sur un autre logement ou quand la situation du ménage aura évolué. Les motifs présentés ci-dessous correspondent aux principaux critères utilisés pour analyser les dossiers de candidature :
1. Le caractère prioritaire de la demande
2. La constitution du dossier
3. L’appréciation de la capacité à payer le loyer et les charges locatives
4. L’adaptation du logement aux besoins
5. L’insertion dans le logement
6. La mixité sociale
7. La localisation du logement
Pour chacune de ces catégories, sont présentés dans les règlements de CAL les motifs de non attribution acceptables, au regard de la législation étant entendu que cette décision doit se fonder sur des éléments les plus objectifs et factuels possibles.
8 – Communication et évolution :
Terre d’Opale Habitat se doit de rendre publiques les conditions dans lesquelles il procède à la désignation des candidats dont les demandes sont examinées par les commissions d’attribution, le présent document est ainsi exposé dès que l’approbation de ce document sur son site Internet.
Le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), la Convention Intercommunale d’Attribution et toute évolution législative à venir viennent ou viendront compléter les conditions dans lesquelles ces critères de priorité sont pris en compte dans les processus de désignation des candidats et d’attribution des logements sociaux.
Politique d’ Attributions de Terre d’Opale Habitat
Introduction :
L’attribution des logements sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement pour les personnes aux ressources modestes et les personnes défavorisées en tenant compte de la diversité de la demande locale. L’attribution des logements doit en outre favoriser l’égalité des chances des demandeurs ainsi que la mixité sociale des quartiers et des villes.
L’article R441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que la politique d’attribution des logements est définie par le Conseil d’administration de Terre d’Opale Habitat dans le respect des priorités d’attribution et du droit au logement opposable.
Cette politique doit respecter les orientations fixées par la Conférence Intercommunale du Logement et ses conventions annexes actuellement en cours d’élaboration par Grand Calais Terres et Mers.
Terre d’Opale Habitat s’attache à mettre en œuvre la politique d’attribution des logements, définie dans le présent document, en tenant compte de l’ensemble des grands principes rappelés ci-dessus et des caractéristiques de son patrimoine. Les orientations de cette politique consistent notamment à :
– Garantir la transparence des attributions et l’accès aux logements à tous les publics en affichant des règles claires et objectives ;
– Affirmer la vocation sociale de l’organisme en assurant l’accès au logement des ménages prioritaires, favoriser l’accès au logement des ménages défavorisés ;
– Soutenir le parcours résidentiel des ménages au sein du parc ;
– Veiller aux équilibres sociaux dans le parc ;
– Accompagner le parcours résidentiel des ménages du parc social.
1 – Objectifs des attributions :
L’attribution des logements sociaux poursuit plusieurs objectifs : participer à la mise en œuvre du droit au logement, favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers. La loi précise notamment que l’attribution doit permettre l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social et favoriser l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des QPV.
L’attribution des logements sociaux relève ainsi d’un cadre strictement règlementé. Les critères d’attribution généraux et de priorité définis par la loi sont mis en œuvre et complétés par différents dispositifs locaux pour prendre en compte les spécificités du territoire. La diversité de la demande constatée localement doit être prise en compte.
Les réservataires de logements locatifs sociaux comme les collectivités territoriales concourent à la réalisation de ces objectifs.
La loi précise également les motifs de rejets des demandes et de non attribution d’un logement.
Une fois validée, la politique d’attribution prend également en compte les objectifs définis par la Conférence Intercommunale du Logement et par la convention de gestion en flux des contingents et de son évolution à venir.
2 – Critères d’attribution :
Pour être éligible et accéder au logement social, deux conditions sont requises :
– Être de nationalité française ou admis à séjourner régulièrement sur le territoire français ;
– Disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources définis annuellement par la réglementation.
Pour l’attribution des logements sociaux, il est tenu compte de manière générale du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions actuelles de logement du ménage, de
l’éloignement des lieux de travail, de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs, du taux d’effort et du reste à vivre.
Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l’aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés.
3 – Personnes prioritaires :
Sont fixées à l’article L 441 et suivants du CCH notamment :
– Les personnes en situation de handicap ou les familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap ;
– Les personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique ;
– Les personnes mal logées ou défavorisées et les personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ;
– Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;
– Les personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ;
– Les personnes exposées à des situations d’habitat indigne ;
– Les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires ;
– Les personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d’insertion sociale et professionnelle ;
– Les personnes victimes de l’une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme ;
– Les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent ;
– Les personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers ;
– Les personnes menacées d’expulsion sans relogement.
4– Prise en compte des dispositifs et des conventions :
Les dispositifs et les conventions :
Plusieurs dispositifs établis au niveau local définissent les orientations stratégiques en matière d’attribution des logements :
– Le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) ;
– La Conférence Intercommunale du Logement qui adopte les orientations stratégiques en matière d’attribution et élabore la convention intercommunale d’attribution (en cours d’élaboration) ;
– Le Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement Social et d’Information des Demandeurs qui définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes de logement social et à satisfaire le droit à l’information (en cours d’élaboration) ;
– La Convention d’Utilité Sociale (CUS) établie pour une période de six ans, définie entre autres, la politique sociale de Terre d’Opale Habitat. Les orientations de la politique d’attribution de Terre D’opale Habitat figurant dans le présent document seront également en lien avec cette convention ;
– La convention de gestion en flux des contingents.
La Conférence Intercommunale du Logement :
Les intercommunalités sont désormais chargées de mettre en œuvre de nouvelles dispositions sur leurs territoires.
La Conférence Intercommunale du Logement de Grand Calais a ainsi défini, dans sa séance du 6 Mars 2019, 4 orientations en matière d’attribution qui sont ainsi :
– de mieux satisfaire les ménages prioritaires
– de diversifier le profil des ménages accueillis dans le parc social
– de mettre en place une solidarité inter bailleur dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain
– de favoriser le parcours résidentiel en améliorant la réponse aux demandes de mutations.
TOH est pleinement associé à l’ensemble de ces objectifs.
5 – Axes de la politique d’attribution de Terre d’Opale Habitat :
Généralités :
En tant que bailleur social, Terre d’Opale Habitat se préoccupe à la fois des questions d’équilibre territorial et de mixité sociale prévues par le CCH.
Sa politique d’attributions s’inscrit ainsi dans le respect des obligations fixées par la règlementation, en direction des publics prioritaires et des engagements définis au sein de la Conférence Intercommunales du Logement (CIL). A ce titre, un partenariat étroit est développé avec les EPCI, les villes mais aussi avec les partenaires de l’hébergement.
Terre d’Opale Habitat se doit par ailleurs de faire face à des enjeux majeurs parmi lesquels apparaît celui d’inverser la tendance du constat d’un parc locatif social spécialisé dans l’accueil des ménages très modestes avec des secteurs qui accueillent jusqu’à 83% de ménage au seuil PLAI. Cette paupérisation des ménages au fil des années présentes en effet de lourdes conséquences en termes de mixité sociale d’incivilités, de respect de l’entretien et, plus largement de vivre ensemble. De plus, et même si les phénomènes sont plus accentués en QPV, il est observé que Terre d’Opale Habitat présente la spécificité de tendances proches, entre le peuplement des secteurs QPV et ceux Hors QPV.
C’est ainsi que pour aller plus loin dans le travail sur le peuplement, de nouveaux outils, ont été récemment créés, comme l’agence commerciale IMM HOP. Calquée sur le modèle d’une agence immobilière et située en plein boulevard, son but est d’attirer de nouveaux profils tout en simplifiant les démarches et de créer un lieu identifié concernant l’offre de logement et l’analyse de chaque situation individuelle.
Dans le cadre de sa qualité de service liée au label QUALI HLM, Terre d’Opale Habitat déploie également d’importants moyens en termes de Gestion Urbaine de Proximité mais aussi d’accompagnement des publics les plus fragiles. Ces moyens visent à contribuer à travailler les équilibres de peuplements des résidences et ce, quel que soit le secteur.
Pour toutes ces raisons et afin de travailler sur les équilibres de peuplement de ses résidences, en adéquation du respect des obligations fixées par la réglementation qui demeure un objectif, Terre d’Opale Habitat entend favoriser ensuite l’accès au logement des publics suivants :
· Le public des seniors et retraités demandeurs : il s’agit en effet d’un public qui devient de moins en moins mobile et qui permet ainsi d’asseoir le peuplement des résidences tout en présentant au fil de l’âge des revenus de plus en plus pérennes et contribuant ainsi à la mixité sociale ; les priorités seront à ce titre les suivantes :
– Cible 1- les plus de 60 ans
– Cible 2- les personnes âgées de 50 à 59 ans
– Cible 3- les personnes âgées de 40 à 49 ans
· Toujours afin de rétablir les équilibres de peuplement, il sera privilégié dans le cadre de la politique interne d’attribution les salariés et les retraités ainsi que les personnes aux revenus modestes mais en voie d’insertion avec comme priorité :
– Priorité 1- au moins 1 salaire
– Priorité 2- au moins 1 retraite sans salaire
– Priorité 3- au moins 1 chômage
Par la mise en place de ces priorités internes à Terre d’Opale Habitat, le Conseil d’Administration entend agir sur le peuplement en orientant les attributions. Il s’agit également de travailler, sur l’attractivité des territoires où le bailleur est implanté. Cette politique de peuplement est un outil d’aide à la décision qui permettra ainsi d’objectiver les débats au sein des Commissions d’Attribution.
Terre d’Opale Habitat cherche constamment à améliorer son parc immobilier en proposant des logements adaptés ou adaptables lors de ses constructions de logements neufs et, à travers son label ADAPT’IMM, à améliorer l’existant afin de satisfaire à la demande des personnes en situation de handicap et/ou à mobilité réduite. En conformité avec la politique de peuplement précédemment décrite, les logements répondant aux normes d’accessibilité (notamment dans le parc neuf) sont attribués en priorité aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées dont l’état le justifie ou aux ménages les hébergeant.
Les conditions de la radiation de la demande sont par ailleurs fixées par le code de la construction et de l’habitation (R441-2-8 et 441-2-9). Cependant, il est également convenu que 3 refus de proposition de logement ayant pour motif « convenance personnelle » font perdre la priorité pour le candidat.
Prise en compte du taux d’effort :
Le taux d’effort est fixé par délibération du Conseil d’Administration. Terre d’Opale Habitat a opté pour un taux d’effort maximum admis en général de 33 % ; toutefois pour les logements ayant les charges générales et le chauffage compris, il a été décidé que la commission pourrait accepter un taux d’effort jusque 35 %.
Suivi social et labels :
Terre d’Opale Habitat dispose au sein même de sa Direction Relation Clientèle de deux agents sociaux qui exercent leur activé dans le cadre professionnel et déontologique du Travailleur Social.
L’intervention porte sur l’accès au logement (Suivi et aides aux démarches administratives), sur le « vivre ensemble » ainsi que sur le relogement dans le cadre du NPNRU.
L’accompagnement spécifique concerne les demandeurs fragiles (faiblesse des ressources ou situation sociale complexe). La durée du suivi s’ajuste en fonction des situations. Ce travail est effectué en collaboration avec le réseau partenarial.
Terre d’Opale Habitat a également transformé ses agences en maison des services dans lequel les nouveaux attributaires peuvent être accompagnés dans leurs démarches logements mais aussi dans leurs démarches administratives notamment liées à l’habitat : énergie, accès au droit, mobilité, dématérialisation, etc.
Le bailleur social Terre d’Opale Habitat développe également une politique de label permettant ainsi de cibler les seniors et les personnes en situation de handicap (ADAPT’IMM), les jeunes en leur proposant des solutions de logement (PRIMOPT’IMM). De même, il œuvre à trouver une solution logement à chaque demande et un suivi clé en main dès l’entrée dans les lieux (LOCAT’IMM).
Ces labels se déclinent en plan d’actions et constituent des boites à outils. Il s’agit à travers ces dispositifs d’accompagner des publics spécifiques, en simplifiant leurs démarches, en soutenant leurs besoins, en les aidant à mieux se faire connaître mais aussi, en favorisant leur insertion et leur parcours résidentiel sur le territoire.
Mutations :
Dans le cadre du parcours résidentiel, Terre d’Opale Habitat a adopté une démarche d’accompagnement à la mobilité en favorisant les mutations de ses locataires dans le parc. Une priorité est accordée aux parcours résidentiels des locataires occupant un logement devenu inadapté. Terre d’Opale Habitat s’attache à accompagner le parcours résidentiel de ses locataires afin de répondre
– à l’évolution de leurs besoins (taille du logement, secteur lié à un changement d’emploi …)
– à des besoins spécifiques des habitants (âge, handicap, décohabitation d’un jeune dans le cadre de PRIM OPT’IMM…).
Pour ce faire Terre d’Opale Habitat a fixé des critères de priorité :
– Handicap ou vieillissement générant un handicap,
– Situation d’urgence du demandeur,
– Evaluation des ressources du demandeur,
– Evolutions familiales nécessitant un logement adapté,
– Mutation professionnelle.
Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés. Entre plusieurs demandeurs relevant d’un même critère prioritaire, l’arbitrage sera fait sur les critères suivants :
– Taux d’effort,
– Durée d’occupation et ancienneté de la demande,
– Parcours résidentiel et besoin d’adaptation du logement.
Ces critères peuvent être cumulatifs mais ne sont pas hiérarchisés.
MODULIS SOLUTION : l’adaptation temporaire du loyer aux ressources :
Dans le cadre de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat, un service est proposé : « Modulis Solution ». Celui-ci se veut de permettre, après étude en commission d’attribution, de faciliter l’accès au logement des foyers les plus modestes tout en respectant un taux d’effort supportable.
Il s’agit concrètement d’adapter le montant du loyer à la situation personnelle du client à travers l’octroi temporaire d’une remise commerciale mensuelle, pendant une durée déterminée. Ce dispositif d’adaptation du loyer fait l’objet d’un examen annuel de la situation du bénéficiaire au regard des ressources réelles et notamment des éléments repris dans la déclaration de revenus et/ou dans l’avis d’imposition ou de non- imposition. A l’issue du résultat de cet examen, le montant accordé au titre de la nouvelle période est alors confirmé au bénéficiaire ou, le cas échéant, il est mis fin à la convention et à la réduction de loyer.
6 – Attributions et mixité sociale :
Le processus d’attribution des logements :
Il convient en premier lieu de rappeler qu’en amont des CAL, les recherches de candidatures sont conditionnées par les caractéristiques mêmes des logements à attribuer dans le respect des obligations fixées par la réglementation. Les membres de la CAL délibèrent ensuite afin de trouver le profil le mieux adapté au logement proposé en fonction Les caractéristiques de l’offre orientent la recherche de candidats afin de répondre aux besoins des demandeurs en fonction des éléments suivants :
– La typologie, le niveau de loyer et charges et la localisation du logement notamment en QPV/hors QPV ;
– La situation du logement dans son environnement (proximité des services et des équipements nécessaires à la famille, écoles, transports, etc.) ;
– Les objectifs de mixité sociale au regard de la situation de l’entrée et/ou de la résidence.
– Les objectifs fixés par la présente politique de peuplement
Dans le cadre de l’attribution, la CAL vérifie :
– La complétude du dossier et son enregistrement dans le serveur national
– Le caractère prioritaire de la demande tel qu’exposé précédemment y compris dans le cadre de la politique de peuplement du bailleur.
– La situation financière du locataire en vérifiant la nature de ses ressources et leurs évolutions éventuelles ;
– L’adaptation du logement à la situation du demandeur (taille, secteur, accessibilité, etc.)
– La qualité de propriétaire ou non du demandeur et son appréciation : le fait pour l’un des membres du ménage d’être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités ou susceptible de générer des revenus suffisants pour accéder à un logement du parc privé peut constituer un motif de rejet de la demande ;
– Le nombre d’offres de logement correspondant à ses besoins et capacités précédemment refusées par le locataire et non justifiés par des motifs objectifs. L’ancienneté de la demande ne constitue pas un critère de priorité, mais pourra être prise en compte pour départager des candidatures similaires ;
– En cas de demande de changement de logement au sein du parc de TOH :
dans le cadre de l’accompagnement personnalisé proposé au client, TOH attache une attention particulière à ne pas détériorer la situation financière de ses clients lors de l’attribution d’un nouveau logement. Il s’agit d’une approche globale du traitement de la demande de mutation ainsi les services propose une visite conseil réalisée au préalable en vue de préparer dans les meilleures conditions la restitution du logement. L’objectif principal est de limiter le montant de l’imputation de réparations locatives suite à l’état des lieux sortant.
Par ailleurs, une étude personnalisée est réalisée en vue de vérifier l’adéquation entre le souhait du client, ses besoins et sa capacité financière à assumer l’augmentation éventuelle du coût budgétaire. Dans le cadre de cette étude financière, il est tenu compte de la situation personnelle du client sous tous ses aspects. L’objectif étant d’éviter de porter atteinte à l’équilibre budgétaire du client et d’éviter de déstabiliser la situation financière des publics les plus vulnérables.
La prise en compte de la mixité sociale :
La prise en compte de la mixité sociale dans les attributions s’appuie sur une parfaite connaissance du patrimoine des membres de la CAL et des services instructeurs.
La recherche de la mixité sociale fait partie des orientations majeures de la politique de peuplement de Terre d’Opale Habitat en complément des critères de priorité définis par la règlementation. La CAL tient compte, pour l’attribution des logements sociaux, de la diversité de la demande constatée localement et cherche à :
– Favoriser l’égalité d’accès au logement des demandeurs et la mixité sociale des quartiers
– Permettre au quartier « politique de la Ville », notamment ceux bénéficiant du Nouveau Programme de Renouvellement Urbain de gagner en attractivité et, aux autres quartiers de s’ouvrir à l’accueil de nouvelles populations ;
– Respecter les priorités fixées par le Conseil d’ Administration dans le cadre de la politique de peuplement
Terre d’Opale Habitat s’inscrit en outre dans une perspective d’insertion par le logement des ménages. Conformément à la réglementation, Terre d’Opale Habitat s’efforce de transformer l’image des sites les plus en difficultés en y amenant des populations mieux insérés. A ce titre, l’environnement immédiat et le peuplement de l’entrée doivent être appréciés lors de l’étude de chaque demande de logement.
La loi prévoit qu’au moins 25 % des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements situés en dehors des QPV, sont consacrées par les bailleurs sociaux :
– Aux demandeurs du 1er quartile. Il s’agit des demandeurs dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur à un montant constaté annuellement par arrêté préfectoral. Ce montant correspond au niveau de ressources le plus élevé des 25 % de demandeurs aux ressources les plus faibles parmi les demandeurs d’un logement social enregistrés dans le SNE. Les demandeurs pris en compte sont ceux situés sur le territoire de l’EPCI ;
– Ou à des personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain.
A l’inverse, 50% des attributions de logements des logements conventionnés en QPV, doivent être proposés à des demandeurs ayant des revenus supérieurs au 1er quartile.
Les conférences intercommunales du logement et la convention d’attribution intercommunale, ont la possibilité, en fonction de la situation locale, d’adapter ce taux d’attributions de logements sociaux. Terre d’Opale Habitat se conforme aux décisions prises dans ce cadre.
7 – Les motifs de rejets et de non attribution :
Les motifs de rejet :
La décision de refus d’attribution (ou de rejet de la demande) est celle qui constate l’irrecevabilité de la demande au regard des conditions d’accès au logement locatif social. Les trois motifs d’irrecevabilité de la demande qui peuvent justifier un refus définitif d’attribution sont :
– Le dépassement des plafonds de ressources réglementaires ;
– L’absence de titre de séjour valable pour les étrangers ;
– Et, le cas échéant, le fait d’être propriétaire de son logement si celui-ci est adapté aux besoins ou s’il donne les moyens de se loger dans le privé.
La décision de refus d’attribution doit être notifiée par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d’attribution.
Les motifs de non attribution :
Ces motifs concernent toute décision de refus autre qu’une décision de rejet de la demande pour irrecevabilité au regard des conditions législatives et réglementaires d’accès au parc social. Différents motifs peuvent être invoqués pour fonder une décision de non attribution à un demandeur sur un logement donné, à un moment donné ; cette décision réserve la possibilité d’un réexamen du dossier en vue d’une attribution ultérieure sur un autre logement ou quand la situation du ménage aura évolué. Les motifs présentés ci-dessous correspondent aux principaux critères utilisés pour analyser les dossiers de candidature :
1. Le caractère prioritaire de la demande
2. La constitution du dossier
3. L’appréciation de la capacité à payer le loyer et les charges locatives
4. L’adaptation du logement aux besoins
5. L’insertion dans le logement
6. La mixité sociale
7. La localisation du logement
Pour chacune de ces catégories, sont présentés dans les règlements de CAL les motifs de non attribution acceptables, au regard de la législation étant entendu que cette décision doit se fonder sur des éléments les plus objectifs et factuels possibles.
8 – Communication et évolution :
Terre d’Opale Habitat se doit de rendre publiques les conditions dans lesquelles il procède à la désignation des candidats dont les demandes sont examinées par les commissions d’attribution, le présent document est ainsi exposé dès que l’approbation de ce document sur son site Internet.
Le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), la Convention Intercommunale d’Attribution et toute évolution législative à venir viennent ou viendront compléter les conditions dans lesquelles ces critères de priorité sont pris en compte dans les processus de désignation des candidats et d’attribution des logements sociaux.
