MAINTENANCE – ENTRETIEN DU PATRIMOINE UN INVESTISSEMENT DE PLUS EN PLUS CONSEQUENT : PLUS DE 15 MILLIONS D’EUROS EN 2021 !

MAINTENANCE – ENTRETIEN DU PATRIMOINE UN INVESTISSEMENT DE PLUS EN PLUS CONSEQUENT : PLUS DE 15 MILLIONS D’EUROS EN 2021 !

L’investissement consacré par TOH pour assurer la maintenance, l’entretien de son patrimoine est des plus importants. Rencontre avec notre Président, Emmanuel AGIUS,  et notre Directeur général, Hans RYCKEBOER,  qui nous dressent l’Inventaire des travaux programmés ou débutés…

Si en maison individuelle,  l’entretien est généralement réalisé par l’occupant,  dans le collectif (HLM notamment), la situation est un peu différente, il est le plus souvent assuré par un professionnel. C’est d’ailleurs pourquoi Terre d’Opale Habitat a mis en place il y deux ans environ le contrat multiservices qui permet, aux locataires, de demander une intervention à domicile directement en contactant le prestataire (Engie ou Logista), sans avoir à passer par les services de TOH. Un service rappelons le totalement gratuit. Mais des chantiers demandent une intervention autre, le point à travers cette double interview.

M. le Président l’entretien est plus qu’une obligation, mais une vraie priorité pour TOH ?

« L’entretien du patrimoine est en effet une priorité absolue pour tout bailleur afin de permettre aux locataires une vie harmonieuse mais surtout sécurisée dans son logement.  Le maintien donc en état de notre patrimoine est une préoccupation majeure.

Il reste que cette politique d’entretien n’est pas toujours facile du fait qu’un patrimoine comme celui d’un bailleur social est souvent hétérogène et que pour répondre aux mêmes objectifs les priorités d’actions peuvent varier d’un groupe, d’un immeuble à l’autre d’où l’importance de bien connaître notre patrimoine par le biais d’enquêtes, d’études, d’analyses… ».

M. le Président cela représente un coût important, pas toujours bien perçu par les locataires ?

« Si les grandes phases de réhabilitation – rénovation sont fortes à TOH, avec par exemple les travaux sur Mollien, Margollé, Chateaubriand et très prochainement Mallet Stevens, d’autres chantiers peut être moins visibles mais tout aussi importants sont bien réels et ce, à travers une maintenance quotidienne de nos immeubles et dans des domaines les plus variés. L’entretien de notre patrimoine, notamment à travers les travaux de maintenance, représente un effort conséquent pour TOH. En 2021 ce sont plus de  15 millions d’€ que nous allons consacrer à de multiples travaux. Des chantiers qui parfois ne sont pas toujours bien perçus en effet par les locataires car ils ne touchent pas leur vie propre à l’intérieur de leur logement, mais qui sont cependant d’une importance loin d’être négligeable  dans le domaine des économies énergétiques ou la sécurité par exemple pour ne citer que ces aspects… ».

 Le Président Emmanuel Agius

 

LES INTERVENTIONS DE MAINTENANCE

 Depuis maintenant une dizaine d’année, Terre d’Opale Habitat a ainsi engagé une véritable politique de réhabilitation – rénovation de ces résidences mais si l’aspect extérieur avec des travaux de bardage, d’isolation ont été conséquents,  les travaux à l’intérieur même des résidences prouvent la volonté du bailleur d’apporter aux locataires  une véritable qualité de vie qui leur a fait souvent défaut dans le passé

M. le Directeur général deux axes semblent prépondérants dans la politique de TOH, à savoir la sécurité et les économies d’énergie et donc les baisses de charges ?

« Oui nous apportons  dans ces domaines une attention toute particulière. Pour exemple, notre parc ascenseur qui dans le passé a montré plus d’une fois des défaillances avec des pannes intempestives et parfois des locataires bloqués à l’intérieur. Depuis six ans nous avons lancé un programme de modification de ces appareils. Nous y avons consacré 1 millions d’€ par an, soit 6 millions à ce jour ! Et nous poursuivons  en 2021 et 2022 avec là aussi un million d’€ d’investissement par an.

Dans la lutte pour les baisses de charges, le point numéro 1 consistait à permettre aux locataires des économies notamment de chauffage. C’est sans aucun doute ce qui est le plus onéreux dans tout foyer. Pour cela nous avons décidé la modification de plus de 1.300 chaudières à vocation de gain énergétique (pour un coût de 1.500.000 €), une seconde phase concernant cette fois 300 chaudières est déjà programmée pour un cout cette fois de 900.000 €.

Dans ce même objectif nous avons procédé au remplacement des chauffes bain et pour accompagner ces modifications nous avons modifié les raccords flexibles gaz pour un coût de 250.000 €, et dans certains logements nous avons remplacé les radiateurs pour un cout de 700.000 €.

Des travaux qui ont été la suite logique d’un autre chantier et non des moindres, à savoir les  « modifications améliorations » apportées au réseau de chauffage collectif et au remplacement de certains machines de nos chaufferies. Cela a été accompagné aussi par la pose de détecteurs de contrôle en temps réel, appareil  qui permet aujourd’hui de connaître à tout moment la température d’un bâtiment et de réagir en cas d’anomalie. »

Le chauffage représente en effet un coût dans le budget d’une famille, vous avez aussi installé des répartiteurs, prouvez vous nous en dire plus ?

« Aujourd’hui la quasi totalité des radiateurs dans nos logements sont équipés d’un répartiteur de chauffage. Il s’agit d’un appareil qui mesure exactement la consommation individuelle du logement. Auparavant un locataire pouvait payer pour le voisin du dessus qui laisser ses fenêtres ouvertes toute la journée avec les radiateurs à fond ! Aujourd’hui le mode de calcul est plus juste : on chauffe on paye, on ne chauffe pas on ne paye pas. Et pour permettre aux locataires de connaître avec précision ses charges de chauffage mais encore d’eau, d’électricité nous allons mettre en place un « portail locataire ». Le client pourra, avec un code secret, avoir accès à son compte et savoir en direct le cout des toutes ses consommations. C’est là, pour nous bailleur,  un axe fort dans la lutte contre les dépenses énergétiques… ».

Hans RYCKEBOER, Directeur général de TOH

 

D’autres chantiers méritent aussi d’être mis en exergue  dans le cadre de la maintenance quotidienne de Terre d’Opale Habitat ?

« La liste de nos interventions est longue en effet. Des travaux qui entrent le plus souvent dans le cadre de l’amélioration de l’habitat, de la sécurisation des appartements ou autres habitations. C’est ainsi que nous avons par exemple remis en état 150 logements concernés par une vacance technique à hauteur environ de 15.000  €/logement, remplacer des systèmes d’interphonie pour 120.000 €,  rénover  trois maison aux Cailloux 140.000 €  et 20 logements destinés à la vente à hauteur de 500.000 €.

J’ajouterai la réhabilitation des logements du groupe Renoir dans le cadre de la modification du chauffage (passage au gaz),  Le remplacement des portes de caves et de hall sur Victor Hugo, Toumaniantz et Manet  pour près de 150.000 € ou encore la remise en  en état des logements laissés libres suite à départ ou autre pour une relocation à hauteur de 2 millions d’€ ! 

Terre d’Opale Habitat assure aussi l’entretien des espaces verts, l’entretien des antennes de réception télé et vient de réhabiliter  trois cellules commerciales qui devraient prochainement trouver preneurs pour apporter encore plus de vie dans les quartiers. Oui la liste est longue et l’investissement important »

Vous parlez de remise en état de logements mais un autre dossier mérite d’être mis en exergue celui des aménagements pour personnes à mobilité réduite ?

« Notre politique est d’accompagner le locataire tout au long de sa vie, de sa présence au sein de Terre d’Opale Habitat. Cela s’appelle le parcours résidentiel. C’est ainsi que nous avons mis en place voilà quelques années un service en charge de veiller au bien être de nos ainés. Quand la population vieillit, ou parfois quand un accident de la vie survient, il faut parfois devoir quitter son logement car il ne répond plus aux capacités humaines. Chez nous à TOH nous sommes partis sur une autre politique à savoir celle de réaménager le logement afin de permettre aux locataires de continuer à  y vivre. C’est un investissement lourd. Il faut savoir que chaque année nous mettons aux normes PMR (Personne à mobilité réduite)  pas moins de 150 appartements avec environ un coût de  5.500 à 7.000 €/logement. Cela pour assurer confort et sécurité aux locataires concernés. Si l’appartement ne peut être réaménagé le plus souvent pour des raisons techniques, nous veillons alors à accompagner la personne dans un déménagement au sein d’un appartement adapté. »

Aménagements PMR

Difficile de ne pas évoquer le domaine de la sécurité à travers toutes les actions d’entretien ou de maintenance ?

« Sur ce point nous apportons un suivi très sérieux à ce domaine. La sécurité est une chose avec laquelle nous ne pouvons nous permettre le moindre écart.  C’est ainsi que nous avons procédé au remplacement ou rénovation des colonnes sèches et remplacé près de 500 blocs autonomes de secours,  coût de l’opération : 500 000 € TTC. Une action pas vraiment visible pour le locataire dans sa vie quotidienne, mais qui renforce la lutte contre les incendies et facilite l’intervention des secours en cas de sinistre dans les étages.

En ce qui concerne l’éclairage extérieur, point la aussi important pour la sécurité,  nous avons procédé au remplacement des lampadaires extérieurs sur notre patrimoine à hauteur de  200.000 € (avec un éclairage à leds moins agressif et moins onéreux),  et commencé à modifier l’éclairage des parties communes en dotant les nouveaux équipements de détecteurs pour un montant de 600.000 €. Autant de décisions, de travaux dans le but aussi de réduire les charges de nos locataires ».

 

Il reste encore un chantier « considérable » qui vient d’être lancé, à savoir celui du remplacement des colonnes d’eaux usées ?

« Oui c’est véritablement un sujet d’importance. Les eaux usées désignent les eaux provenant des WC et les eaux provenant du lavabo, de la cuisine, du lave-linge.  Elles ne peuvent pas être rejetées dans la nature, car elles sont nocives pour l’environnement.  Des eaux qui sont donc récupérées et envoyés vers un centre de traitement mais pour cela il est nécessaire à la base que les colonnes de réception soient en parfait état.

Sollicitées au quotidien, ces canalisations d’eau,  présentes dans n’importe quel immeuble,  doivent faire l’objet d’un entretien régulier et d’une surveillance constante. A défaut, les risques de dégradations à la suite de fissures ou de casses sont loin d’être négligeables avec des inondations d’immeubles possibles.

Nous avons sur notre patrimoine des colonnes pour la plupart qui datent de la construction de l’immeuble et que nous devons aujourd’hui modifier ou renforcer.

Le patrimoine concerné par cette première phase de modifications est divisé en 3 zones. Il concerne 26 bâtiments pour 868 logements : Edgar Quinet, Mollien et Triennal.

Les travaux seront conséquents sur chaque chantier : installation du matériel, signalisation de sécurité, dépose des cheminées de ventilation en toiture, décapage des colonnes,  remplacement de celles-ci,  remise en état, terrassement en trottoirs et chaussée, évacuation des déblais, réfection des lieux… ».

Modification des colonnes d’eaux usées

 

On devine que ce chantier va demander une longue préparation en amont, un accompagnement des locataires ?

« En effet car le jour de l’intervention tout devra être parfaitement orchestré. Quand les techniciens attaqueront un immeuble c’est l’ensemble de la résidence qui sera concerné, tous les appartements sans exception. Pas question de dire aujourd’hui on fait tels étages et demain tels autres, non c’est impossible. Des agents vont être mobilisés pendant environ un mois et ce chaque jour avant la date du chantier pour aller à la rencontre des locataires, leur expliquer les travaux et surtout s’assurer de leur présence le jour J. Une opération qui sera répétée à chaque immeuble.

Si une intervention dans les caves est nécessaire, (pour le raccordement de certaines conduites), ces caves seront vidées et réaménagés par nos services. Une coupure générale de l’eau sera effective lors des modifications et un prêt de toilettes chimiques accordé aux locataires sur demande.

Dans chaque appartement les tuyaux d’accès aux WC seront modifiés et nous changerons aussi les blocs WC en les remplaçant par équipements PMR, c est à dire des blocs surélevés.  Au total ce sont donc 132 colonnes qui seront examinées et renforcées pour un coût dépassant les 4 millions d’€ ! »

 

Des chiffres impressionnants mais on constate surtout des programmes parfaitement réfléchis et une certaine satisfaction du Directeur général que vous êtes ?

« Oui tout à fait. Nos programmes sont importants, parfaitement réfléchis, définis, afin de répondre aux attentes de nos locataires mais encore pour rattraper tout ce retard, ce manque d’entretien dans le passé.  Réhabiliter notre patrimoine nous permet d’améliorer un meilleur confort au quotidien tout comme surtout de réduire les consommations d’énergie.

Cela offre aussi une nouvelle vie aux bâtiments qui évoluent pour mieux répondre aux enjeux sociétaux et environnementaux,  amène une plus grande sécurité, un cadre de vie plus agréable aux habitants.

Entretenir le patrimoine est le quotidien de TOH par l’entretien courant ou le gros entretien. L’entretien courant, ce sont les petits travaux qui assurent le bon fonctionnement des équipements des logements,  c’est aussi la remise en état d’un logement suite à un état des lieux. Le gros entretien lui est défini comme je viens de l’évoquer à travers un programme annuel ou à travers notre Plan Stratégique du Patrimoine (PSP).

La satisfaction, oui elle est aussi présente car nous enregistrons des témoignages de plus en plus positifs. Nous sommes aujourd’hui par exemple à un taux de satisfaction de 86% pour ce qui concerne le parc ascenseur alors que nous étions à 50% voilà quelques années !

Nous enregistrons aussi des taux positifs de 84% pour les sanitaires (chauffe bain, VMC, baignoire)  et de 85% pour les installations de chauffage.

C’est la preuve que nos efforts trouvent leur juste récompense auprès des locataires et nous attendons bien progresser encore ».

Dans les prochaines semaines débutera le changement des menuiseries comme ici sur Chateaubriand

 

Déjà d’autres travaux sont programmés, pouvez vous nous en dire quelque mots en conclusion ?

« Nous avons en effet de nombreux autres dossiers en préparation, je peux ainsi déjà préciser que nous allons, dans les mois à venir, débuter le changement de toutes les menuiseries de notre parc. Cela va être un chantier colossal qui va on le devine s’étaler dans le temps. Nous avons encore programmé le remplacement de tous les revêtements de sol, je dis bien tous les revêtements de sol de près de 8.000 logements ! Des travaux d’importance, un coût non négligeable mais la satisfaction de nos locataires se doit d’être et de rester toujours  au centre de nos préoccupations, notre priorité… ».